前5月销售20亿奥园继续提升商业收入占比

      6月7日，作为广州本土企业的奥园地产也随之将其今年前5月销售业绩公之于众。

　　数据显示，奥园地产前5月合同销售金额约人民币19.88亿元，较2012年同期增加11.4%；总合同销售面积约为32.08万平方米，同比上升26.4%。

　　对于前5月的销售表现，奥园地产投资者关系主管何嘉恩6月7日表示，就目前的销售情况来看，有信心达到全年75亿元的合约销售额目标。

　　提高商业占比

　　销售简报还显示，前5月，奥园地产共有10个项目获得了销售收入，其中，奥园养生广场贡献最多，为3.89亿元；其次为沈阳奥园·会展广场商业项目，贡献了3.21亿元；此外，株洲片区也贡献了2.87亿元。

　　若按不同产品类型看贡献占比，奥园地产营运总裁杨忠6月7日在记者会上透露，目前奥园地产的商业项目收入占整体收入比例约40%，且未来商业收入占比仍有提升空间。

　　而奥园地产副总裁王曙煜日前也透露，未来三年奥园地产将继续发展的商业项目包括广州的奥园城市天地、养生广场，奥园国际中心及江门项目，南沙项目等等。

　　对于奥园地产逐步提升商业占比的设想，一熟知商业运作的业内对观点地产新媒体分析称，国际上，一些健康的商业地产开发公司，会通过物业经营去达到一定的收益比例。而通常情况下，一家企业的租金收入占到经营收入比例的30%-40%时，才算该企业达到了一个稳定健康的的态势。

　　事实上，在发展商业地产方面，奥园地产自2009年起便已开始商住双线的经营方针。而提高商业占比的策略或与其对商业前景的看好分不开。

　　奥园地产营运总裁杨忠曾表态称，商业地产由于不受目前房地产限购、限贷政策的影响，2011年以来商业开发、推出量再有增加趋势。国家未来几年仍会注重拉动内需促进消费，为经济增长提供动力，商业作为促进消费的重要平台，加上不受地产现有调控政策影响，对未来几年前景总体看好。

　　于6月7日的记者会上，奥园地产营运总裁杨忠也再次重申了其对商业地产的看法，其认为，商业地产可以抓紧由内需带动的消费增长。虽然商业地产短期的收款比例较住宅项目低，但日后可持续提供稳定的现金流。

　　据悉，目前奥园地产自身在商业地产发展方面，也明确了开发“大中型商业MALL、主题及社区配套商业街、高端商业公寓写字楼、养生商业”四个产品系列，以及“商业自持为辅、销售为主”的理念。

　　而奥园地产副总裁王曙煜日前则明确表示，奥园地产目前主要推崇的是一个体验式商业运营模式，即将传统销售的比例和内容降低，但进一步提升非传统与体验式的业态。

　　发展商业考究

　　据了解，目前奥园地产在商业的运营方面主要是靠卖出部分公寓及商铺来回笼主要的开发资金；同时，在管理上，也主要是奥园地产自己组建了相关的运营公司来进行管理。

　　“做住宅开发跟商业开发有很大的区别，做商业地产因为前期沉淀的资金更大，因此在管理等各个方面也较做住宅开发更为复杂，所以面临的问题相较来说会更多。”一业内人士如是指出。

　　在分析开发住宅与开发商业二者的不同之处时，上述业内引用了个简单的比喻，诠释了开发住宅跟商业的要求，其称，搞住宅开发好比是“小学生”，搞商业开发好比是“研究生”。

　　对于奥园地产目前的发展规模是否适合大规模开发商业物业的情况，该人士表示，目前奥园在发展商业物业方面才刚起步，因此很难判断其未来的发展情况。

　　“但只要企业在商业运营管理方面具有较强的实力、企业资金能良性的滚动起来，未来发展商业物业的问题也不会太大”。

　　不过，另有分析认为，奥园目前在住宅开发方面并不算特出彩，因此，未来奥园在发展商业方面怎样去选择商业模式、怎样去配备具有商业物业运营经验的管理团队等都是必要考虑的问题。

　　另外，相关分析也指出，由于发展商业物业需要沉淀大量的资金，就奥园目前的规模来看，是否支持其不断扩大商业物业的一个占比，也值得考究。

　　相关资料显示，2012年11月1日，奥园地产宣布完成北京项目的出售，由此共获得32.3亿港元资金回笼；随后，11月中旬，奥园地产又在国际资本市场成功发行1.25亿美元外债。

　　于是有分析师认为，奥园地产通过出售项目以及发债等形式来筹集资金，转投商业项目，可以看出奥园对于商业地产的前景较为乐观。

　　另据了解，或正是出于发展商业的想法，奥园地产自去年至今也较为积极获取商业地块，2012年11月30日，奥园地产联手保利地产以底价34.1亿元竞得位于广州番禺新城的商业地块，而该项目即为奥园地产重点打造的“奥园城市天地”项目。

　　随后今年的1月，奥园地产再次宣布，于2012年年底通过拍卖取得株洲市天元区三幅商业及住宅地块的土地使用权，总代价为人民币7.46亿元，奥园地产占其中60%股权，须支付60%的总代价即4.48亿元。