万科今明两年多个项目入市 逐步扩容商业版图

      就在万科海外业务发展如火如荼之际，从今年开始，万科旗下的商业地产项目也将大规模展开。继北京万科首个甲级写字楼住总万科·金域国际中心高调亮相之后，位于昌平的金隅万科广场也将于今年底入市，成为万科首个入市的商业综合体。在业内人士看来，连续三年销售额破千亿之后，万科的转型势在必行。

     商业项目陆续面市

     日前，北京万科首个甲级写字楼住总万科·金域国际中心高调亮相。该项目地处素有中国硅谷之称的大中关区域，紧邻上地信息产业基地，写字楼面积为5.6万平方米，商业面积达20.4万平方米。

     据北京万科副总经理肖劲透露，北京万科正在设计的写字楼项目合计10余个，面积达20多万平方米，分别位于朝阳、海淀、郭公庄等区域。目前在建的商业综合体项目有三个，分布在昌平、房山和旧宫，总建筑面积逾30万平方米，其中，昌平的金隅万科广场将于今年底入市，房山和旧宫的商业项目分别于2014年和2015年入市。

     此外，万科计划于今明年开业的商业项目还包括：深圳九州万科广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等。据公开资料显示，万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海、青岛、合肥等地投资建设万科广场，投资总额超过300亿元。在成都一地，万科就投资开发4个写字楼项目。2012年12月，万科与上海绿地、九龙仓合作拿下上海南站商务地块，地价款为54.31亿元。

     从“被动从商”到主动探索

     “不能像瘸子一样，只做一种产品”，肖劲表示，一定意义上说，写字楼和商业项目更能体现开发商对建筑的感悟。面对过去几年商业地产尤其是写字楼市场日新月异的变化，肖劲坦言万科“直流口水”，“没想好的不会去做，一旦想好就不会停下来”，肖劲表示，现在做商业地产万科已经具备天时地利人和。

     事实上，万科商业地产近几年一直低调进行，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。不过，在过去一年内，万科的商业地产规模呈现加速扩张之势，万科开始尝试纯粹的商业地产项目。

     2013年1月，万科成立了商用物业管理部，总部设在北京，由万科执行副总裁毛大庆分管。

     “过去几年，万科对商业地产一直持保留态度”，万科集团总裁郁亮近日公开表示，在一些城市商业地产出现过快发展的势头，不像住宅可以通过调整价格来解决，商业项目一旦出现泡沫就只能空置，这将是一个很危险的事情。郁亮表示，万科发展商业地产一方面是为了更好地做住宅，另一方面也为了顺应城市的发展。据记者了解，未来万科商业地产在集团的份额将达到15%-20%。

　“顺理成章”的转型

     一方面，住宅用地越来越少、捆绑出让的综合性用地和纯商业用地越来越多，这使得万科不得不转型；另一方面，住宅的净利润率普遍不足20%，这意味着即便千亿规模，净利也仅100余亿元，回报率明显偏低。在兰德咨询总裁宋延庆看来，万科的转型是顺理成章的事，本能使然。

     “住宅主要用来跑现金流，如果万科做综合体，将一部分资金转化成持有的固定资产，那么升值前景非常可观”，宋延庆表示，对于大型房企来说，持有物业不但能提高自身附加值，在资本市场的估值、评级和融资成本也都有优势。

     不管是被迫转型还是自身盈利需求，如果再加上融资渠道的打通，万科进军商业地产似乎更势在必行。今年初，万科转板(B转H股)方案最终确定。虽然万科高层一直表示暂无香港融资计划，不过，转板之后打开港股融资通道，却几乎成为业界共识。仲量联行分析人士称，转板将使万科的融资平台、融资方式发生革命性变化，为商业地产发展提供极好的契机和低成本融资的可能，万科商业地产领域的短板，也将得到资金的助力。