越秀地产借力融资优势涉足新城区综合体

      伴随着集团销售业绩的稳步增长，越秀地产全国扩张的步伐仍在加快。

      这家成立于广州最老牌的房地产企业今年以来运作频繁，无论销售、拿地还是资本运作，在调控当下的房地产行业中尤其显眼。

      种种迹象显示，该公司正在借助调控之机大肆拓展，以追赶同行步伐，希冀追回曾经失去的时光。而这种行为显然受到资本市场的正面回应。数据显示，截至9日收盘，越秀地产于香港股市的股票价格今年以来累计上涨约70％，名列中资地产股涨幅榜第一梯队。

      挑战新城区综合体

      8月6日，越秀地产公布7月单月销售数据，显示合同销售金额约13.52亿元，合同销售面积约为8.85万平方米，分别按年上升807%和712%。1~7月，该公司合计完成销售约85亿元，按年上升167%，占2012年不低于100亿元的合同销售目标85%，堪称今年以来完成率最高的开发商。同时也逼近去年全年销售90亿的业绩。

      伴随着销售数量的快速增长，越秀地产在土地市场上的布局正在积极展开。截至目前，越秀地产在全国总土地储备约1152万平方米。

      该公司新近公告显示，公司以人民币2.5356亿元的代价购入浙江省杭州市临安地块第三期的3幅土地，总可建筑面积约21.46万平方米，每平方米收购价平均约1180元。连同公司过去两年在浙江省杭州市临安所购得的8块土地，该项目的总建筑面积约139万平方米，公司计划将该项目打造成大型城市综合体。

      按照该集团的说法，杭州将成为该集团在广州之外的一个重要市场。

      事实上，越秀地产两年前就早已在杭州布局，这是越秀在临安地区的第三次拿地。

      越秀地产三年先后三次拿下浙江杭州市临安区域总共11幅土地，目前土地储备面积已达50.8万平方米，约800亩。

      越秀地产在其新闻通稿中表示，该项目的总建筑面积约139万平方米，公司计划将该项目打造成集住宅、商业、五星级酒店及甲级写字楼为一体的大型城市综合体。其首期产品预计将在今年下半年开售。

      杭州项目是越秀地产在华东地区的头一个综合体，也是该集团旗下罕有的巨无霸。尽管该公司曾经在广州市场上成功开发过住宅、商业、酒店、写字楼等多种形式的项目，但真正将多个形态融于一体的综合体运作，仍处于起步阶段，尤其是擅长在市区优质地段开发项目的越秀地产，此番挑战的是远离市中心的远郊地段。

      即便前景乐观，但短期压力依然引起杭州业内人士的担忧。一位人士称：“越秀的进驻有效拉高了地块的价格，但在宏观调控没能放松的背景下，销售前景难以乐观。”

      融资优势成扩张加速器

      敢在宏观调控最为严厉的背景下加速周转大肆扩张，越秀地产并非“匹夫之勇”，相反，其国企身份以及双融资平台所提供的独特融资优势，注定了该集团将利用同行停滞的机会逆势而动。

      一个月以前，该集团以大约88.5亿人民币的价格，将广州国际金融中心植入越秀房托，从而为公司减轻约45亿元负债、增加约40亿元现金以及增收5亿~7亿结算收益。该笔交易堪称该集团近年来最漂亮的一次运作，不仅让越秀地产套现大量现金，又使得其控股的越秀房托成为亚洲最大规模的房托，为其将来进一步互动提供较好范本。

      越秀系的融资手法不仅于此。6月27日，该公司宣布与一家银行订立5亿港元付抵押贷款融资，为期五年。根据融资协议，公司的控股股东越秀集团若持有公司股权少于35%或不能再对公司行使有效管理控制权，或未经贷款人书面同意，广州市政府不再拥有越秀集团51%或以上的实质股权，将构成违约。

      融资协议条款可以看出，越秀地产背后的政府信用，使得其在资本市场上拥有其他民营地产公司不具备的独特优势。在其他中资地产股热衷海外高息发债的时候，越秀地产却极少利用这一融资工具。该集团有关人士便透露：因为公司拥有更低成本的融资手段。

      鉴于今年以来销售回款快速，以及国际金融中心的整体转让，分析机构预计越秀地产净负债比率应可由2011年底的77%，大降至35%至40%水平，而且手上现金储备充足。