商业地产突进 王健林发出忠告

       最近几乎所有开发商都在谈论商业地产。越来越多的开发商将商业地产纳入战略。而行业之外，以钢铁起家的企业、食品业、百货业也在将资本向商业地产转移。

　　“10年前，人们还都在问，什么是商业地产；5年前，大家关注的是，谁在做商业地产；今天，人们的问题是谁还没有涉足商业地产。”3月25日，中国商业地产联盟秘书长王永平在中国商业地产行业发展论坛2011年会上说。

　　但先行者表达了担忧。万达集团董事长王健林说，“如果抱着卖住宅的心态做商业地产，是无法做好的。”

　　传统地产商转型

　　3月24日，在富力地产（02777.HK）2010年年度业绩记者会上，富力董事长李思廉在回答有关商业地产的问题时说，富力是在有规律地增加商业物业，但在资产负债表中，商业地产占比还不超过20%。“有一定比例作为长线投资对公司的长远发展是一种保护。”

　　首开股份（600376.SH）2010年最大的变化之一是在集团层面成立了专门的商业地产管理板块。尽管多年来积累了丰富的项目资源,但作为商业地产运营方面的新手，首开股份被迫卖掉多个住宅中的配套优质资源，如天津湾项目商业部分卖给了凯德置地。

　　合生创展（0754.HK）从2008年开始，发展速度放缓，很重要的原因是增持了大量的商业物业。2010年11月3日，合生创展以68.75亿元收购北京市通州区的两个商业地产项目。此后，又以15.59亿元购入上海金山新城区一幅商住用地，以37亿收购广州海珠区商业地块，70亿加注上海合生国际广场项目。一年内，合生投入商业物业近200亿元。合生创展总裁薛虎曾在2009年的业绩发布会明确表示，合生创展未来将构成“住宅物业为主，商业地产为辅”新模式。

　　首创置业总裁唐军在2010业绩发布会明确表示，2011年公司的重点将放在商业地产，在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三四线城市布局。

　　在地产行业之外，还有其他的行业在积极介入商业地产的开发。银泰百货是以零售商的身份介入商业地产开发的。银泰百货总裁兼CEO陈晓东向本报记者透露，银泰百货在开发的过程中出售了一部分物业，实现了获利。

　　据王永平了解，除了银泰百货外，红星美凯龙、苏宁、乐购，沃尔玛都开始自己买地盖商务物业，这其中也有俏江南餐饮的身影。

　　运营挑战

　　大连万达集团董事长王健林认为，商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。“因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”他表示，投资商业地产，切忌盲目投资。一定要研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。

　　万达做商业地产的10年过程中，曾遭遇了无数教训。人们惊慕商业地产给王健林带来的财富，王健林却说，万达最核心的竞争力在于商业运营管理，需要大量的人力。为了配合商业物业的扩张，万达每年几乎要新招1万员工。“商业运营管理赚的是辛苦钱。”他说。万达几乎用了10年的时间才发现，非零售业态在商业综合体中的占比不应该低于50%，才有利于整个广场租金水平的提升，尤其是餐饮的重要性。

　　王健林强调说，开发商做商业地产，“是为了企业长命百岁，为了长期稳定的现金流。如果仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去”。

　　首创置业董事长刘晓光认为，做商业地产最关键是要做品牌。“我们没有品牌，只能和法国人合资，让他们进行管理”。法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)掌握名品的折扣渠道。刘晓光希望同SCC的合作转化为首创芭蕾雨品牌的核心竞争力。

　　北京市商业联合会秘书长谢庆军在接受本报记者采访时表示，商业地产的失败案例比比皆是。“有些是从建设规划阶段就开始出现的错误，以至于后期无法弥补。”谢庆军说。此外，他并不看好一些被散售的商业物业，“后期营运将会十分困难”。