楼市库存需一年消化

      实际上，相对于房价统计数据而言，深圳部分楼盘项目的降价幅度更加明显。世联地产(002285,股吧)华南首席分析师曹取在接受《第一财经日报》采访时表示，总盘子较小导致价格波动剧烈，是深圳楼市的明显特征。

      根据上述官方或机构数据统计，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。

      10月份以来，深圳知名度较高的降价楼盘莫过于10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元，400套房源5天内售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。

      而南山区的桑泰丹华府，此次三期的入市价格较此前一期则直接下降了两成，对于前期业主，开发商同样选择了略显大方的“全额补偿”的方式。

      与上述两个直接进行降价补偿的项目相比，深圳多数楼盘仍以打折促销或低价开盘为主。招商地产(000024,股吧)旗下的果岭花园项目，带装修售价由预计的1.8万元／平方米下调至1.4万元／平方米起，开盘减10万另外享受九五折，这一价格相当于在政府片区限价基础上每平方米直落了6000元。

      招商地产有关负责人向本报表示，市场整体仍呈现“价跌量滞”格局，这种背景下公司接下来仍要继续快速销售，新盘以低价入市。

      万科在深圳的金域缇香将于11月推出均价万元左右的精装修房源，万科公园里推出的16000元/平方米房源，相对周边同等品质房源均有明显的价格优势。

      不过，购房者观望格局依然浓重，深圳楼市成交深陷低谷。而由于市场在推盘高峰情况下依然反应冷淡，开发商推盘积极性降低，10月份深圳共推出27万平方米，环比上月减少37.6%。

      有机构预测，深圳11月将会有19个住宅项目开盘，考虑到实际推盘的节奏最终会进入销售的项目估计在10个左右。

      根据深圳中原市场研究部的观点，目前政策难有松动，年底资金压力更加明显，楼市成交持续低迷，这在一定程度上刺激了开发商加紧出货，后市新房成交量将会上升，成交价格将随着大规模的调价策略而有所下降，并且降价的范围将继续扩大。

      万科董秘谭华杰向本报表示，此前的经验表明，深圳二手房跌幅将超过一手房。中原地产统计显示，10月份深圳二手房成交面积为18.35万平方米，环比跌6%，而成交均价为21077元／平方米，环比下跌12.3%，超过一手房。

      曹取表示，近几个月深圳的中海康城国际和塞纳时光、水榭春天三期、招商观园和招商果岭花园、桐林城市广场等项目，其价格低开幅度均超过10%以上，花半里等个别楼盘项目降价幅度则超过30%。

      由于市场消化速度缓慢，深圳楼市库存量也不断累积。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间约为一年。