“升级版”限购令

　　或影响恒大未来销售

　　上半年，恒大地产延续着其大举扩张的风格。1-7月，恒大地产拿地面积916万平米，成为拿地最活跃的企业。并且这916.36万平米的土地全面来自于二、三线城市。其中二线城市拿地404.49万平米，占全部新增土地面积的44.14%，三线城市拿地511.87万平米，占全部新增土地面积的55.86%.

　　不过，像恒大这种通过深耕二三线城市从而规避掉房地产调控措施的情况，在下半年很可能出现改变。

　　根据7月12日国务院常务会议精神，房价上涨过快的二三线城市也将要采取限购措施。有消息人士就表示，住建部正在紧锣密鼓地调研及拟定二三线城市限购名单，并将从房价涨幅、成交量、外地人购房比例以及群众对房价和调控的直观感受等五个标准来评判是否需要限购，预计两个月内，最快8月底前就将公布。

　　随即，国际评级机构穆迪也发布报告指出，中国政府要求在房价上涨过快的二三线城市采取限购令，将会影响内地房地产公司在2011年下半年的销售情况以及现金流动状况，从而可能对这些公司的信贷评级产生负面影响。

　　穆迪认为，此次国务院推出的有关政策将会拖慢房地产公司未来6至12个月的销售，尤其是对在二三线城市拥有不少业务的房地产公司，包括中国海外发展（Baa2,稳定）、碧桂园（Ba3，稳定）、恒大地产（B1,负面）。虽然上述公司上半年的合约销售录得“强劲增长”，但是未来6至12个月的销售可能会因此次政策的推出而变得艰难。

　　这对于几乎所有项目全部集中在二、三线城市的恒大地产来说，很有可能会产生巨大的影响。若进而导致公司销售减小，恒大巨额的土地出让金压力或将进一步凸显。

　　一份来自摩通的报告中指出，预计2011年恒大开支约680亿元人民币。这其中包括193.4亿元的土地成本以及329.5亿元的建安成本，以及157.1亿元的息税开支。摩通报告进一步表示，如果恒大能够完成目标销售金额，并回笼8成资金，刚好支付上述成本开支。

　　不过，近日为打击恶意沽空的对冲基金，恒大地产日前曾斥6.6亿元，回购1.1亿股股份。券商摩通随即发布报告，指恒大的回购，短期对股价有负面影响。除此之外，消息称恒大地产还表示已准备50亿港元现金“对抗”对冲基金。

　　如果按照摩通对恒大资金的预算，在现有基本面不变得情形下，有望实现规模与销售的并行扩张。不过，分析人士指出，鉴于今年上半年恒大一如既往高调增加土地储备，还需应对来自对冲基金的“狙击”，面对着即将出台的新一轮限购令，恒大地产恐怕尚需谨慎。