“自用+租赁”模式为主

　　业内人士认为，保险公司开始扎堆拿地，一方面是因为去年9月的相关政策开闸后，保险资金投资不动产“名正言顺”；另一方面，保险公司对国内经济前景长期看好，而且目前进入时机不错。

　　此外，随着保险公司业务规模的不断扩大，保费增速加快，资金不断增多，保险资金运用压力较为严峻，进入收益稳定的商业地产市场，亦是一个不错的选择。同时，保险公司的员工数量、客户规模的不断扩容，也带来对自身办公用房的需求。

　　目前，保险资金多以“自用+租赁”的模式涉足商业地产。“之前公司各分支机构的办公楼都是租别人的，随着这两年商业地产的兴起，租金成本越来越高。与其花费这么多的租金，不如自购办公楼。”一家保险公司相关负责人感慨地说。

　　事实上，目前险资投资的自用办公楼中，很大一部分都远远超出了自用规模，大部分都租赁出去。更有甚者，为了赚取不菲的租金，一些保险公司宁愿让自己的部分员工租用相对便宜的办公楼，而把自己买下的黄金地段写字楼的大部分楼层租出去，以赚取租金差价。

　　有意思的是，在一些商业地块的竞标中，最后中标的保险公司往往不是最高或次高出价者。业内人士认为，此次北京CBD土地出让就改变了价高者得的方式，对企业的资质提出了更多要求，因此符合CBD产业发展的金融、保险等行业在竞标时是被“加分”的。

　　种种迹象表明，因为保险资金的“参战”，商业地产的争夺战已然升级。那么，能够流入商业地产的保险资金究竟能有多少？根据统计数据显示，2010年我国保险业总资产逾5万亿元。若按照保险资金投资于不动产的账面余额不高于保险公司上季末总资产的10%来计算，目前可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

　　经验不足急练内功

　　虽然前景可期，但从目前的状态来看，保险资金涉足商业地产只能算是小试牛刀(微博)。“主要还是管理、开发等经验不足，需要练好内功。”一家保险公司相关负责人如是坦言。这也就不难理解，为何竞标北京CBD地块等黄金地块时，资金实力雄厚的保险公司会选择“拉拢”开发经验丰富的地产商联合竞标，意在取长补短。

　　除“拉拢”有经验的地产商外，保险公司自身也在加紧“练功”。中国平安已成立了专门的不动产投资子公司；中国人保对旗下人保投资控股公司的定位就是不动产投资平台；中国人寿旗下也有一家国寿地产公司，专门从事房地产的开发与经营。

　　尽管经验不足，但仍有多家物业咨询机构预计，随着保险资金进入不动产的开闸，2011年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。可预见的是，保险资金进入商业地产之后，以写字楼、商铺为代表的地产市场将出现更为活跃的交易。

　　不过，对更看重长期租金收益率的保险公司来说，他们更青睐于金融业、商业化集中的一线城市，而大范围涉足二线城市商业地产的迹象尚未出现。业内人士认为，大量保险资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，但考虑到保险公司会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场未来依然会保持相对平稳的态势。