降价仅为营销噱头？

　　在部分降价楼盘遭遇滞销时，部分价格较高的高端楼盘却成交火爆。统计显示，平均成交价格接近10万元每平方米的上海紫园，以及瑞虹新城、徐汇苑、慧芝湖花园等成交均价达到4万元/平方米左右的高价楼盘，销售率却在80%以上。值得一提的是，此前上述楼盘大多未进行降价优惠。

　　为什么降价销售的楼盘遭遇滞销，而高端住宅在不降价的情况下，依然热销？上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，降价楼盘之所以出现滞销的根本原因，是所谓的降价多为营销噱头，楼盘的价格仍远高于项目的真实价值。反观那些热销的高价楼盘，虽然部分项目的价格较高，但开发商的报价基本符合真实价值，所以尽管项目的售价比较高，但成交情况要好于一般楼盘。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲也有类似看法。他认为限购令带给市场的最大变化，是购房者更多出手那些他们认为真正具有购买价值的房地产。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也认为，在限购令下，让一个城市的买方数量相对固定化、有限化，人为地制造了供大于求的局面。在这种人为的供大于求的背景下，楼市开始由“价格时代”向“价值时代”转变。在“价值时代”中，价格并非最重要的营销手段，房地产内在的人性化居住价值才是最佳的营销方式。伴随市场买方群体年龄结构的上移及调控下供求关系的逆转，购房者的买房行为愈发理性与挑剔。在选房时，买房者的买房需求已逐渐由之前的“买到房”的初级阶段向“买好房”的阶段转移。

　　价值地产极度稀缺

　　按上述观点，北京、上海等城市的成交量之所以同比出现大幅度下滑，其中最重要的原因是价值地产的稀少。由于市场中缺乏价值足够的产品，导致新盘降价后依然滞销。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，今年上半年，上海10万元/平方米的住宅成交了60多套，较去年同期翻了一倍。其中，虽然有上海紫园大量集中成交的因素，但根本原因还是购房者认定目前的价格符合价值。

　　同时，汉宇地产研究经理陈浩表示，目前购买10万元/平方米以上高端住宅的购房者大多来自金融业，对价值和价格的判断力高于普通的消费者。从中也可以看出，目前市场上具有价值的地产项目还是存在。

　　“即使目前已取得热销的部分楼盘，其价格也未必接近价值。促成热销的原因，往往只是楼盘的营销工作做得较好，包装得比较到位。”一位业内人士则认为。

　　此前，《每日经济新闻》曾多期报道上海出现的“人造豪宅”现象，通过营销、建筑以及囤地等多种方式，有意无意制造高价楼盘的稀缺性，进而让购房者误会，认为目前的售价远低于价值。

　　无论如何，相对整个市场来说，价值地产仍只是沧海一粟。房地产业内的分析人士表示，如果开发商要走出上半年的业绩不佳阴影，需要在价值地产的开发、销售上投入更多的努力才是出路。