郑新立：就地城镇化有利于加快新型城镇化步伐

原中央政策研究室副主任 郑新立

      从我国进程看，未来10-20年，中国城镇化仍会呈快速发展态势，十八大提出要农民市民化，这将吸引农业转向第二、三产业，农村人口向城市转移。

     事实上，近五年中国城镇化平均速度，比过去35年城镇化平均速度还要快，期间，房地产业做出了积极贡献。诚然，房地产在城镇化中不可或缺，但如果过度发展，引起泡沫，反而会对整个社会产生不利影响。

     北京、上海等一线城市房地产市场泡沫是肯定存在，而且规模还不小，所以目前政府进行房地产调控，要挤出房地产泡沫，如果目前房价不出现大变动，大概过十年左右，这个泡沫就会被吸收。值得注意的是，许多中西部省会城市，房价还是比较适中。

     以广东为例，我认为目前房地产市场主要存在两方面问题：

     1、目前，珠三角，特别是珠三角东岸，已进入后工业化时代，吸纳了大量外来人口，土地开发密度很高，城镇化在全国名列前茅，但仍然存在多种矛盾，其中以东莞最为典型。

     东莞面积约2000平方公里，承载人口达1200万人，人口密度大。现在很多村都已变成工厂，土地还是村集体所有，工厂绝大部分是外来人，本地人都去经营物业、或商贸赚钱。在农村集体建设用地上建起来的绝大部分是小产权房，这对一个平稳的房地产市场会产生不利影响。

     因此，东莞土地管理体制与其作为一个外贸城市相比，非常不适合。东莞目前必须厘清土地产权关系，这很可能是下一步城乡一体化的前提，也是土地制度改革面临的最典型课题，如果把东莞土地制度理顺了，那么全国其他地方的土地制度也就不难解决。

     但我也看到了很好的例子，例如广东番禺祈福新村，这个社区建得比较好，目前住了约13万人。它的特点是低收入阶层、中等收入者和富人都住在里面，产品跨度大，而且里面建了医院、学校、超市等，配套也很好，这很值得推广。

     城镇化与农业现代化是同一个问题的两个方面，新型城镇化应从以下三方面理解，一是新型城镇化应以人为本，走低碳、绿色道路；另一个是大中小城市与农村、城镇需要协调发展。大城市机会多，但生活成本高，中小城市生活水平较低，但发展前景有限，所以要建立城市群，通过交通将彼此连接起来。第三是重点发展小城市、小城镇，也即走就地城镇化道路，这对加快新型城镇化进城很重要。（文章根据中国国际经济交流中心常务副理事长、原中央政策研究室副主任郑新立在“新型城镇化与房地产业”座谈会上的讲话整理）