粤银行“救市”促房市稳健发展 资信房企有望率先振兴

　　尽管未被列入十大振兴规划，但从去年底的131号文到今年3月出台的“粤15条”救市新政，再到两会政府工作报告要求“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”，处于低谷调整期的房地产业正迎来新一轮的发展机遇。
　　在政策日渐明朗的形势下，广东几大银行正采取更加积极有效的措施，推动房地产业平稳有序发展。3月初，工、农、中、建四大国有商业银行深圳市分行以及广东省分行启动了联合性的“华南地产资信30强”评审，为广东房企率先走出困境雪中送炭，也为广东房企在“有利”时机进一步占领全国市场埋下了伏笔。

房地产业久遭旱  30家房企逢甘霖

　　3月份披露的16家房企上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-124.67亿元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地产商现金流为负。广东省房协的数据也表明，“2008年房地产企业到位资金7年来首次下滑，仅为3762亿元，同比下降4.82%，与2007年42.31％的增幅形成鲜明对比。”
　　“如果现在的形势持续下去，明年这个时候，肯定有些房地产企业资金会出现断裂。” 中国人民银行有关研究员做出了如是预测。而他更担心的是房地产商开发贷款方面与银行的联系。
　　“资信联合评审的启动，预示着是要为一直以来讲求诚信、稳健发展的优质房企敞开窗户，推动房地产市场稳定健康发展。”在四大行深圳和广东分行日前举行的地产资信评审标准讨论会上，一位主管房地产业务的行长说，在目前的房地产调整期，银行都非常重视防范风险，也从银行资金本身的稳健发展出发仔细考量出台了很多政策，但并不因此影响与资信优质的房地产企业继续合作，甚至要为这些企业提供新的支持。
　　据了解，去年几大行即对深圳很多房地产企业提出了放缓开发速度、调整布局、收缩规模等建议，一些企业执行下来，已经取得了明显成效，目前资金较为充裕。对四大银行一致鉴定、最终入选的资信30强房地产企业，银行将优先协助解决其发展进程中的资金问题，并将在年内陆续出台新的措施，进一步加大支持力度。资与信两方面完美的综合实力将成为这些企业率先破局的金钥匙。
　　而这30家企业，将由深圳四大行评定的“深圳地产资信10强”和广东四大行评定的深圳以外广东各城市入选的“广东地产资信20强”组成。这项联合性的资信评审在深圳今年将是第二届，在深圳以外广东各城市已是第八届，是银行每年制定合作计划的重要依据，今年无疑具有特殊的意义——为久旱中的房企送去甘霖。

与政府部门联动  资信优者获“准入”

　　无论是去年底出台的131号文，还是出台不久的“粤15条”，都强调了资信在房地产市场中的作用。这也将部分资信劣质的房地产企业排除在金融机构的合作之外。
　　131号文要求商业银行 “对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”
　　“粤15条”也提出，鼓励商业银行在风险可控前提下，对“基本面比较好的”房企给予信贷支持。与此同时，“粤15条”出台后，广州市国土房管局副局长黄文波解释说，不是所有地王都能缓交低价，一直循规办事又确实出现困难的企业，将可以获得酌情处理，而那些没有按游戏规则办事的开发企业，将无法获得新政策的优惠。由四大银行联手举办的地产资信评审已经成为广州等城市国土部门招标出让土地时考量房地产企业资信情况的唯一加分项。
　　在2009年度对房企的资信评审中，银行实现了与政府有关部门的联动。“就是要按照政府政策要求，严格区别企业资信度，使得资信优质的企业得到各方面的大力支持，成为真正推动房地产业市场未来健康发展的支柱性企业。我们看到，地方政府出台了有关救市政策，银行参与其中也要和政府部门做好沟通，使得银行的认定更准确，能真正推动房地产业的稳定健康发展。”评审会有关负责人如是说。
　　据了解，在银行的30强资信评审体系中，包含总资产、净资产、连续从业时间、企业透明度、累计还贷比例等二十几项硬性指标，今年还增加考察“现金流、回款速度”等指标，提高了对企业稳定发展程度和抗风险能力的重视。此外，企业社会责任感的强弱和社会贡献的考察也将深刻影响今年广东房企的资信评定。
　　广东省消费者协会副秘书长江列华在应邀出席的资信评审标准讨论会上说，消费者是房地产最终体验者，对于金融机构也是如此，如果房地产企业社会责任缺失，对消费者诚信不够、服务不好，对其他合作机构和政府部门的诚信就丧失了基础，因此，今年的资信评审将增加“社会责任”一项，将“信”的比例从30%调整为40%，都非常符合当下形势。“消费者信用度”方面的考察还将进一步细化，比如房企有无设立专门处理消费者投诉的热线制度。

全国房市领头羊  广东房企有望率先破局

　　尽管银行“救市”针对的仅仅是广东30家房企，但这些房企占据了全国房地产销售市场份额的10%，广州、深圳等地市场份额的60%。在去年全国房地产业销售前十名中，绝大多数是广东和深圳几大行上届评定的资信30强。在这个意义上，广东四大银行联合出手稳定市场，针对的不仅仅是华南资金实力和信誉程度最佳的30家企业，有助于稳定全国的房地产投资。
　　深圳、广州等地是本次房地产调整大潮中跌幅较深的区域。深圳成为去年全国各城市中房价跌幅之首。2008年年末广州一手楼均价8014元/平方米，和年初11000元/平方米均价相比跌幅也达到30%。这让实力领先全国的广东房企受损严重。
　　最近公布的很多上市的广东房地产企业年报显示，企业净利润出现了严重下降，大多未能实现去年的预期销售目标，但另一方面，可喜的是在全国市场份额却进一步提升。在此背景下，经历了一年多的资金紧张，这些得到政府部分和银行认可的资信房地产企业，现金将逐步首先充裕起来，面临新的发展机遇。“在政府政策和几大银行的支持下，只要企业采取降低毛利、加快销售等正确的策略，让利消费者的同时扩大市场份额，建立可持续健康发展的目标就为期不远。”评审会有关负责人如是说。
　　该负责人还透露，为了加大对深圳、广州这些全国性领先的房地产企业的支持力度，131号文提出的房地产业并购贷款，深圳和广东几大银行将主要在这30家企业中实施。它为广东30家房企进一步提供了整合全国性资源，并购发展的机会。
　　深圳和广东几大银行的地产资信评审不仅仅是出于救市。社科院金融研究所研究员易宪容在接受采访时说，实质上就是给企业信用定价，风险定价，为企业成为金融市场的样板提供了良好的平台。尽管我国的房地产政策的调整会使我们面临一些困难，但对于资信十分强势的好企业来说，现在是发展的契机，因为房地产市场的进入门槛和融资的门槛都在不断提高。房地产业调整产品策略，就会拥有无限广阔的市场空间，将持续成为中国经济增长的动力。