深圳业界：深圳地产全国领先的三路开发模式

　　今年前4个月，深圳房价继续回调，成交量始终一蹶不振。与众多中小型房地产企业步履艰难形成鲜明对比的是，深圳龙头房企在不利市场状况下却保持了一贯的增长速度。这似乎印证着房地产行业近年流传的一句话，无论市场如何调整，强者都有机会更强。
　　综观我国房地产企业发展历史，2000年至2007年是房地产企业迅速成长的黄金期。在此期间，深圳逐渐奠定了“三足鼎立”的开发模式，并形成了不可复制的独到之处，既而引领着全国房地产业的潮流发展。最为代表性的三家房地产企业莫过于万科、中海和华侨城。尽管发展模式不同，这三家企业从统一评判标准中难分伯仲，但相同的是都取得了不同市场领域的骄人业绩。
　　而这三种企业开发模式也和广州一些大发展商所倡导的郊区大盘城市化模式、旧城改造模式和转型商业地产模式有着明显不同的特征。
 
　　　　　　　　　　　　　万科：专注城市地产开发  规模管理闻名全国
　　近日万科公布的2007年年报显示，公司实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元；共销售住宅4.8万套，据万科公司提供的比较数据，这一销售套数位居世界首位；销售额突破500亿元，成为国内首家取得此突破的住宅开发企业。
　　有关资料显示，1992年至今，万科的主营业务年增长超过26％，净利润年增长超过34％；自2004年起，更是连续3年增长速度超过50％。这样持续高速的发展，在我国房地产行业中是唯一的一家。2007年万科更以53.17亿元的净利润排在国内房地产企业中的第一位。
　　万科是我国房地产行业少有的持续发展的企业，专业化经营为其树立品牌带来了极大的优势。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，向专业化房地产企业转型，在地域上定位于沿海发达的南、北、中三大经济圈上，注重开发中高档的产品，产品类型锁定于为白领制造，并提供完善的服务，帮助中国住宅建设走向标准化与工业化，形成了万科住宅标准。
　　标准化形成了万科的核心竞争力，2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。正是这种标准化，推动大规模生产，保证房地产开发的质量，为企业创造核心竞争力，推动企业稳健持续发展。迄今为止，万科共为90，000多户中国家庭提供了住宅。
　　除了专业化发展之外，万科的持续发展还依赖于一套规范的制度和流程，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理也是重要原因。
　　公司实行透明化管理，王石在接受采访的时候说过，《万科周刊》让他的思路和总部的决策很快地传达到各个分公司，为公司的全国化战略立下了汗马功劳。因为透明，各级管理者按部就班，员工按规则行事，人际关系和谐，所以他因爬山一走半年，公司仍然稳步发展。
　　万科拥有一批独立人格与自我追求的职业经理人精英，在经营管理过程中，职业经理人所组成的专业团队的意志决定企业的日常运营，这使得万科始终走在专业化、规范化的正确轨道上。 (文静)
 
　　　　　　　　　　　　　中海：坚持高端产品开发  品质创新领先市场
　　在中国内地，中海是房地产市场高端品质的代名词。2007詹天佑大奖二十综合金奖，中海地产独得七席，这是证明其产品创新、品质领先地位的注脚。考察广深两地中海开发的各个楼盘，不难发现，对于高端产品而言，产品的差异性及创新性，是吸引高端顾客的重要因素，中海的产品能脱颖而出，在这两方面下足了功夫。
　　20多年以来，中海独立研发了不断深化、逐级递进四代产品体系。中海地产第一代精品引进汲取海外高层住宅设计及建造经验，在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，让城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，并向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，如推出的深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目；第二代精品率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间和生活趣味，代表作有深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目；第三代精品注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义张扬项目特殊优势与主观主题，如能够体现不同的居住文化需求的深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目；第四代精品以生态环保、技术领先与人文归宿为基本理念，不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求，不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越，不仅关注物质层面的需求，更加重视社区文化氛围的营造，如香蜜湖一号等。
　　中海以全面创新的手法和“效益开发”使很多项目都成为引领当地潮流的名牌项目。从国外的经验来看，“效益开发”的楼盘抗风险的能力往往更强。香港楼市下跌，“效益开发”的楼盘幅度最小，而楼市复苏“效益开发”的楼盘幅度最大反应最快，就是一个例证。
　　中海注重品质效益的开发模式来源于另一个优势。在香港上市，主要开发项目又位于国内的中海，尽享香港与国内两个市场融资的便利。据资料显示，从1992年8月上市以来，中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800多亿港元。
　　一个并不为业内熟知的事实是，每15个香港人中，就有一个住在中海建造或开发的房子里。在中国内地，为了保持竞争优势，中海在2007年加快了扩张步伐。中海香蜜湖一号高层、中海怡瑞山居高层、中海西岸华府、中海大山地、中海半山溪谷、中海大运中心项目等6个项目同时面世，所推楼盘包括中高端产品以及别墅项目。 (闻言)
 
　　　　　　　　　　　　　华侨城：地产旅游混合开发  造景提升地产价值
　　近日，华侨城和国旅集团两家央企签订战略合作协议，在旅游业务上进行优势互补，备战即将到来的奥运旅游热潮。在目前房地产市场受到政策性影响步入调整的时候，深圳等全国几大城市房价开始回落，而对注重地产景观价值开发的华侨城来说，所受影响不大，利好消息不断。
　　作为中国的“迪斯尼”，华侨城不仅是在旅游地产的开发上遥遥领先，还是主题公园的经营高手。据统计，去年华侨城全年各景区共接待游客 1250 万人次，同比增长 29%，而景区门票收入 6.2亿元，同比增长了 57%。
　　华侨城的核心竞争力就在于模式的不可复制性，旅游和地产相辅相成密不可分，在众多广东房地产企业中独具一格。一方面华侨城通过旅游业获得大量土地储备，提升地产品牌价值，积聚人气，并为房地产提供可持续的充足现金流；另一方面，房地产的发展完善了旅游业的配套设施，提高了其边际收益，支持旅游业扩张。
　　简单地说，就是由旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进全面发展。比如北京欢乐谷当初开园后，四方桥附近的楼盘均价同比增长了70%。除了北京房价整体上扬因素外，北京欢乐谷对附近交通、商业等配套设施的完善起到了巨大的拉动作用。这种崇尚旅游功能和居住功能混合布局的开发模式秉承了“在花园中建城市”的开发理念，并逐渐形成了三种具体形式：欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式。
　　近年，华侨城已经完成了全国布局战略：占地1.5平方公里的“北京世纪华侨城”，占地2.6平方公里的“上海浦江意大利城”，占地6.89平方公里的深圳东部华侨城，占地2平方公里的成都“天府华侨城”。这奠定了华侨城作为中国旅游地产开发航空母舰不可撼动的领先地位。