陈锡文：房地产未来发展空间和农民密不可分-中地会

中央财经领导小组办公室副主任，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文

我国去年明确提出经济发展进入新常态，方方面面各行各业也都进入了新常态。表面上看，是经济增速下降，从高速转向中高速发展，实质上是经济结构的调整。

总理最近说，增长进入中高速，产业要进入中高端。没有中高端的产业，无法维系中高速的发展。

中国农村的发展对房地产业具有举足轻重的作用。一方面住房终究还是需要人住，需要增强进城农民的消费能力，另一方面，城市发展还是需要农民手中的土地。房地产业未来发展的核心是需要处理这两方面的问题。当然，仅仅靠房企无法担负，需要依靠政府政策来解决。

目前，在城镇7亿1千万人中，没户籍的2亿3千万人，还有2千万是有户籍的外来人口，2亿5千万人需要大概7、8千万套房才能住下人。同时还有6亿3千万农民不断进城。从这个角度看，房地产仍然具备发展前景。只是我们的户籍政策制约了农民进城，去年下发的户籍改革文件影响很大但现在来看又趋于平静。中国房地产业真正巨大的空间实际上和农村农民问题密不可分。

土地改革主要是和农民打交道

房地产企业关心土地方面的改革，但实际上土地改革也是要和农民打交道。去年我国供地61万公顷，合约900万亩，比前年减少16.5%，这是5年来首次减少，减少了180万亩。此前每年都在1000万亩以上，减少最多的是住宅供地，减少25%大约减掉15.5万公顷，意味着住房的减少，原因比较复杂。

未来土地方面改革有两个变化。一是供地规模缩减。十八届三中全会提出的土地制度改革，是缩小征地规模，增加农民收益。国家正式供地800多万亩的话，四分之三600多万亩还是要向农民征收，耕地占其中一半。二是允许农民经营性集体土地入市，和国有土地同价同权。在城镇规划范围内的不征收了直接入市，不在该范围的企业和农民自己去谈，按有关部门统计，只占15%左右，比例不大。

农地和城市住宅的改革涉及问题很多

现在农村的宅基地问题很多。对农民承诺某种程度是保障性的，一户一宅长久使用，它是半个世纪前提出的，没有考虑后代，由于儿孙辈的出现很多地方已经无地可供，15.6亿亩基本农田不能动，很多地区甚至20年没法供地。法律规定宅基地只有占有和使用权，没有收益权，但现在农民房出租明显获取了收益。农村人出去后房子空置，宅基地制度不允许外来者购买。还有就是建新不拆旧、擅自超标准建设、在承包地建房等等。一系列问题都需要改革来解决。

城市住宅的改革也要拨清混乱。

城市住宅从商品房到经适房再到保障房，这些住房不划清界限就容易乱套，而农民又提出农民房要入市。现在北京混居的商品房和购置性保障房，外表看相差不大，但价格差异很大。农民房如果入市，尤其是在农民无偿获取土地的情况下，入市如何限定就非常重要。

按照我国法律规定，城市土地属于国家所有。现在提出农地有的不征直接入市，就出现国有土地、宅基地同存，城市范围内的城中村土地和宅基地却不属于国家所有。这些通过改革都要说清楚，有一个渐进的过程。

土地改革让房企获取土地方式产生变化

农民和政府、开发商的矛盾归根结底在分配。分配不能不公就是不能过高和过低。一亩地一年纯收入可能也就1000元，30年收益也就3万元，按这个补给农民他们如何买房如何活下去。过去增值归公，按农业产值计算征地，让失地农民没了生存方式没了安全感，造成土地也很难征。

江苏有个案例，卖房农民建房用了20万卖了40万，赚了20万。买房的一方也感觉赚了60万，因为马路对面的房子卖100万。这样的买卖也是钻了漏洞。

市场制度历史比较久、发展比较完善的国家主要是收税解决，土地用途性质转变的税收很高。市场制建立没那么久的国家，比如韩国、日本，土地规划做出来以后全由政府征收，还有我国台湾地区。但台湾地区有个规定，土地增值农民所得不得高于50%低于40%，起码解决了部分问题。

我们通过什么解决？2003年十六届三中全会首提物业税，已12年。由于物业性质各不相同设计起来比较难，需要先理清原来的税种。

农民经常看到自己手中的地很低补偿但价格很高卖出去，城市市民也经常看到政府便宜征地卖价很高，实际上也有误区。城市工矿仓储用地价格一般较低，政府赔钱部分通常是用商贸地来补亏空。一般人没看到工商企业户很便宜的从政府手中拿地。

发达国家工矿企业用地不超10%，我国大城市工矿企业用地达40%。按照粗略计算，我国84个城市工业仓储等用地与商贸和住宅用地的出让价差平均高达8到10倍。基本全是用房地产业的发展来补工业部分损失的地价。这样的方式不可持续，低价供应甚至免费供应工业用地也造成产能过剩。

这些土地制度方面的改革对房地产企业而言，获取土地方式将会产生较大变化，需要考虑如何去用农民地。未来的用地还有一是从边界扩展城市，不断的发展城市群；二是二次开发，严格的节约用地。在上海，松江工业产值占上海1/7，但用地很小，工业园区只租不卖。租10年，一个个小城镇就起来了。过去以量取胜的方式无论在哪个行业都会过时，要讲方式和方法。（陈锡文：中央财经领导小组办公室副主任，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任）

陈锡文：房地产未来发展空间和农民密不可分

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