2014年中国房地产业开始回归本质

      三中全会重点强调“市场在资源配置中起决定性作用”，并提出“加快推进利率市场化”、“建立城乡统一的建设用地市场”等有关金融、土地、财税政策方面的改革，虽没有直接提及房地产业，实质上就是促进房地产业回归本质。

      12月9日，“三中全会后我国经济走势暨成立中地会数据研究院座谈会”在中地会广州总部举行。座谈会上，中地会专家,嘉裕集团、日之泉地产集团、蒙娜丽莎新型材料集团公司等领导就上述问题座谈研讨，解读了这一说法。

      房地产业需尊重供需规律，本质是要由市场管理

      房地产业的本质是发展房地产市场，不是通过一直创造投资产品而再造一个市场。从经济规律看，经过十几年的稳定快速发展，房地产业将逐步回归本源。

      中地会专家、华南理工大学教授王仁曾说，三中全会公报指出，要“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，这表示政府已意识到市场规律所起的作用越来越大。中国的市场经济已经建立，经济规律越来越重要，不是建立之初通过一两条政策就可以随意扭转。此前房价越调越高，其原因就是把房地产市场简单化了。

      房地产要回归本质，房地产的三大要素——土地、资本和人——自然要回归市场，由市场供需决定价格。目前，土地仍由政府管制，将来如何发展现在尚不十分明确。从三中全会“部长本”的解读看，土地自由流转，走向充分的市场化短期内绝无可能。有关专家如是分析。

      “本届三中全会对房地产而言，其长期影响就是要让房地产回归本质，也即在市场经济条件下，发展房地产市场必须尊重供需规律，做好顶层设计，中低收入者基本住房需求应由政府负责，普通商品住房则归市场管理。”王仁曾认为，健康的房地产市场，房地产价格应由供需达到平衡状态来决定，而这个状态的形成不应有过多人为炒作。一个真正健康的房地产市场应以居住为主，但同时允许一定比例投资需求的存在。

      中地会理事、广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司副总裁邓啟棠说，“作为房地产上下游企业，我们很关注房地产政策、市场的变化，房地产与上下游企业关系密切，房地产发展状况会对我们产生直接影响。”房地产要健康发展，就必须遵循市场规律，回归市场管理的本质。

      违背市场规律带来的不仅仅是房价一直以来的“失控”。日之泉地产常务副总裁王新华举例说，日前出台的穗六条，规定外地人购房需在5年内纳税或缴纳社保三年以上，这会降低广州吸引力，不利于房地产市场健康发展。对现代的年轻人不现实，因为工作职位不确定，工作地区不确定。有条件的时候你不让他买房他就可能不会扎根，流动去了其他城市发展。而去了其他城市，那么他到北京上海等城市又需要等3年才能买房。还有需求量很大的改善型刚需，这种非市场化的手段“误伤”了很多人。

      房地产业需完善服务链，改变大拆大建模式

      “世联去年创造了2400亿元营业额，今年增长了30%，但很清楚这种增长不可能一直持续。”中地会专家、世联地产首席技术官黎振伟如是说。“房地产业回归本源很现实，过去世联做顾问，做代理，业绩非常不错，但今年开始强调的物业管理，注重的是持续的经营问题。”

      黎振伟解释说，目前，中国很多城市都在大拆大建，GDP上去了却污染了环境，污染了环境后再来治理又算作GDP，这种做法为GDP做了两次贡献，但从中央到房地产业内都清楚这非常糟糕。三中全会提出，“要深化经济体制改革，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展。”    就房地产市场而言，中国将进入一个新时代，过去一味强调增速、数量的模式不可持续，将来房地产市场必定要强调质量，强调可持续性，向提供更好的居住服务转型。

      “因为新建住宅销售不可能不断增长，所以房企未来要延伸服务链，服务必须多元化，除了销售，还要做好配套服务，例如物业管理、经营服务等等。如果我们建了这么多房子，不去做好管理，落成这么多城市综合体，却不知道如何经营，这势必造成更多空置房出现，后果难以想象。”

      “房企还要多元化发展，在专注住宅开发同时，适当加重商业地产、旅游地产、产业地产、养老地产等其他地产类型的开发比重，以保持企业可持续发展。房地产日后不能单独来做，而是要结合产业来做，要为产业当载体。另外，还要利用好电商，进一步完善销售、服务途径，增强企业综合实力。”黎振伟的上述想法得到了房地产企业的肯定。嘉裕集团相关负责人介绍说，嘉裕尽管住宅方面不能和万科等相比，但除住宅地产、商业地产外，还经营酒店业和影视业。嘉裕现在拥有158家院线，明年可能将继续增加100家院线。

      “近十年，一年走了30个城市，每个城市研究了3个楼盘”的蒙娜丽莎新型材料公司营销总经理黄辉说，根据他的观察，房地产冷热不均现象明显，有的是日光盘，有的3年了也没卖出30%。

      “入住空置率让房地产企业越来越谨慎，但对我们建材企业来说反可能是好的，意味着还没住人可能没装修，需要我们的产品服务。”住宅开发销售完并不代表着结束，空置的住房接下来还有很多值得研究发展的空间。

      市场化是房地产长期方向，可以期待但非一蹴而就

      银行界相关专家发表看法说，目前地方政府对土地出让金的依赖程度仍然很高，本届政府已注意到这种情况，也准备解决这个问题，但“房地产业的改革不能一蹴而就，变化会在一两年后显现。”“以现在一些地区的房价，买来必然是投资的”，偏离了发展房地产业的本质。

      事实上，三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用更好发挥政府作用”，某种程度上这也代表着行政性政策将逐步退出、长效机制将逐步确立，房地产最终将走向市场化。“如果一个房地产市场真正走向完全的市场化，这意味着任何人都可以以自己认为合适的价格购买任何数量的商品房。”

      如果预期房地产市场能够更加市场化，巴曙松说，那么政策转变至少应该包括以下三个层面：一是供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。二是需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。三是交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。

      与此同时，房地产企业也需要改变经营观念。“现在很多楼盘卖得贵，却没有服务，买房不如住酒店，省下的钱去还不如去做其他投资。”王新华说，“房地产业要转变职能，做服务商。空置的资产是浪费，如何统筹去经营是值得我们房地产商深思的。”

      各地空置缺乏准确数据，企业今后将共享信息平台

     2014年中国房地产业开始回归本质，回归本质就是要尊重和发展房地产市场。尊重市场的基础首先是必须准

确了解市场的状况。

      中国自住宅市场化改革以来，“到底建设了多少套住房，目前各地空置多少套没人住”，这些基本数据从来没有过准确统计。“过去宏观调控也是在这样全无数据支撑的感观认识上进行的”。“其实政府统计一下水电表，就可以知道空置方面的具体情况。”对于房地产上下游各企业需要的数据服务，与会多位专业人士发表了很多看法。

      而对于中地会首份数据报告和未来成立中地会数据研究院的工作方向，专业人士则提出了中肯的意见。未来的中地会数据库将逐步做成一个信息共享和发布平台，共享企业购地、销售、招投标等最新情况，整合房地产产业链信息，以特色采集和实用性满足平台上企业的数据需求。