根据市委、市政府关于积极扩大廉租住房政策受益范围，努力提高廉租实物配租比例，着力解决低收入家庭住房困难的要求，今年以来，市住房保障和房屋管理局陆续颁布了6个有关廉租住房保障政策的实施文件，对本市十年来施行廉租住房保障制度和有关政策作了较系统的梳理总结、修订完善，并与本市现行共有产权保障住房（经济适用住房）的相关政策有机衔接。文件内容包括了廉租住房申请审核、申请对象住房面积核查、租金配租及实物配租管理、廉租家庭复核管理等各方面工作，其中，关于廉租实物配租政策和廉租家庭复核管理办法，在总结原有工作经验的基础上，结合当前实际情况，作了较全面地研究探索，形成了体制和机制上的具体安排，首次制订了专项规范性文件。
目前，全市各级住房保障机构已完成相关政策业务培训，为启动实施各项新政策做好了准备，各区（县）也制订了有关工作实施计划。现将有关政策和工作的主要情况介绍如下：
一、廉租住房实物配租政策和工作
1、关于实物配租的房源
为加快筹措廉租住房实物配租的房源，合理使用住房保障资源，推动廉租住房的按需供应和循环利用，本市廉租实物配租的房源采取市和区（县）共同筹措的方式筹集，分为“只租不售”和“先租后售”两类。“只租不售”的房源主要为在市中心城区域和郊区主城区域内筹措的房源；“先租后售”的房源主要为在近郊大型居住社区内筹集的房源，申请家庭居住满一定年限后，具有支付能力并符合共有产权保障住房申请条件的，可以按照规定申请购买。
为适应申请家庭的实际需求，各区（县）住房保障机构应当及时公布一定时期内各类廉租住房筹措和供应安排等相关信息。目前，市住房保障机构已筹措近4000套近郊大型居住社区内的房源，分批调配给市中心城各区，主要分布在江桥、周浦、康桥、航头、浦江、华新等基地；全市各区（县）也已筹措了一批本区（县）区域内的房源。这些房源的具体情况将由各区（县）分别公布。
2、关于申请条件认定
从本市房源筹措和申请家庭的实际情况出发，廉租住房实物配租采取“先紧后松”的方针，首先覆盖廉租住房对象中生活和居住更为困难的群体。实物配租申请家庭，应当符合本市廉租住房申请准入标准，并且还应当具备下列情形之一的条件：
（一）老年夫妇家庭，指本市无子女且双方年龄均在60周岁以上的夫妇（含本市无子女的60周岁以上的单身人士）；
（二）残疾人员家庭，指家庭成员中有按照国家残疾评定标准，持有1～3级残疾人证明的人员，以及持有1～4级残疾军人证明的人员；
（三）重大疾病患者家庭，指家庭成员中有患尿毒症透析、精神病、恶性肿瘤、再生障碍性贫血等重病，并持有本市三等甲级医院病例证明的人员；
（四）完全丧失或者大部分丧失劳动能力人员的家庭，指家庭成员中有获得本市劳动部门出具《丧失劳动能力程度鉴定证明书》的相关人员；
（五）烈属、因公牺牲人员家属；
（六）曾获得省（部）级及以上劳动模范称号人员的家庭；
（七）曾获得全国“三八红旗手”或者两次获得省（部）级“三八红旗手”称号人员的家庭；
（八）1966年底以前归国华侨的家庭，指家庭成员中有具备本市归国华侨联合会颁发证明的人员；
（九）申请家庭人数在2人以上（含2人）且人均住房居住面积在5平方米以下（含5平方米）的家庭。
上述申请家庭中，前八类对象为住房优先供应家庭，申请家庭全体成员均须具有本市城镇常住户口，在轮候排序中可以排列在前，优先选择配租的廉租住房。
3、关于申请审核、轮候排序、选房配租等程序
符合实物配租申请条件的对象，可以向户籍所在地街道（乡镇）住房保障机构提出申请，如实填报申请表，作出书面诚信承诺，同意有关核查机构对其家庭情况进行全面核查，并按照有关规定提交必要的申请材料。区（县）及街道（乡镇）住房保障机构应及时按照廉租住房申请审核的程序和有关规定，进行“二次审核”、“二次公示”，并向经审核符合条件的对象，发放审核登录证明及配租方式征询单。廉租家庭选择实物配租的，可以选择直接轮候实物配租或者轮候期间租金配租。申请户未按照规定反馈配租选择意见的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其登录证明自动作废，1年内不得再次申请廉租住房。
区（县）住房保障机构负责定期组织产生轮候次序的活动，根据申请家庭条件及其配租方式选择等情况，采取按类别分组的方式，通过摇号等方式，产生相应轮候序号。并根据房源供应和轮候排序申请家庭等情况，定期组织选房活动。
区县住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请家庭是否参加当期选房活动。为体现选房工作的严肃性，防止行政管理资源浪费，引导申请家庭审慎表达选房意愿，对申请家庭不参加选房或者参加选房又放弃的，将分别处理：申请家庭两次均确认不参加或者未在规定时限内确认参加当批次选房活动的，其取得的登录证明自动作废，申请户自登录证明作废之日起1年内，不得再次申请廉租住房；申请家庭确定参加选房但未按照规定选定并租赁廉租住房的，由区（县）住房保障机构注销其登录证明，其取得的轮候序号作废，并自注销登录证明之日起2年内，不得再次申请廉租住房。
廉租家庭选中住房后，应当按照规定与区（县）住房保障机构签订选房确认书，并与区（县）政府指定机构或者住房保障机构签订住房租赁合同，明确配租住房的具体安排、租金支付方式、有关权利义务及违约责任等，合同期限最长不超过3年。
4、关于选房配租及租金支付
区（县）住房保障机构应当根据有关配租标准，为实物配租申请家庭制订选房配房方案，明确可供其选择的房源类型和标准、租金支付标准等。
廉租住房实物配租的配租面积标准为申请家庭已有住房面积与廉租住房保障面积的差额。廉租住房保障面积为人均居住面积10平方米（约为建筑面积20平方米）。
根据选房面积标准的规定，每一申请户最多只能选择租赁一套廉租住房。廉租住房最小按照成居室供应。根据有关规定，最小选房面积原则上不少于居住面积10平方米，最大选房面积原则上不超过配租面积的1.5倍。根据供应房源的具体情况，部分配租面积较小的申请户可以自愿组合，选择共同租赁一套两居室及以上住房。
例如，符合实物配租申请条件的二人家庭，原住房居住面积为12平方米。根据有关规定测算，该户的配租面积应为：（10-12/2）×2（配租人口）=8平方米（居住面积）；配租面积不足居住面积10平方米的，可按照10平方米选房。故此，该家庭最小选房面积为居住面积10平方米，最大选房面积原则上不超过居住面积12平方米。
廉租住房租金标准为住房所在地市场租金的八折，市场租金由房地产评估机构客观评估产生。廉租住房租金的实际支付，由廉租家庭自付租金和政府租金补贴两部分组成。申请家庭选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的，享受基本租金补贴标准的申请家庭，按照家庭月可支配收入的5%承担自付租金；享受基本租金补贴标准70%的申请家庭，按照家庭月可支配收入的6%承担自付租金。申请家庭选房超过配租面积1.5倍的，还需承担超面积部分住房租金30%的自付租金。
例如：三人家庭应配租面积为居住面积20平方米，实际选取相应住房居住面积25平方米（未超过配租面积的1.5倍），该住房规定的廉租住房租金为1000元/月。根据廉租住房相关政策，将有两种结果：（1）若其家庭人均月可支配收入1100元（≦1200元），家庭每月应承担自付租金为：1100×3（配租人口）×5%=165元，则政府补贴为1000-165=835元。（2）若其家庭人均月可支配收入1400元（1200-1600元之间），家庭每月应承担自付租金为：1400×3（配租人口）×6%=252元，则政府补贴为1000-252=748元。
若该三人家庭实际选择住房为居住面积35平方米（已超过配租面积的1.5倍），该住房规定的廉租住房租金为1400元/月。根据廉租住房相关政策，将有两种结果：（1）若其家庭人均月可支配收入1100元（≦1200元），家庭每月应承担自付租金为：1100×3（配租人口）×5% +1400/35×5（超额面积）×30%=225元；则政府补贴为1400-225=1175元。（2）若其家庭人均月可支配收入1400元（1200-1600元之间），家庭每月应承担自付租金为：1400×3（配租人口）×6%+1400/35×5（超额面积）×30%=312元；则政府补贴为1400-312=1088元。
另外，为了防止人为造成住房困难，根据有关规定，廉租家庭享受实物配租期间，其原有住房的处分权利须受到限制，未经住房保障机构书面同意，不得擅自转让或者抵押。
5、关于租售转换
考虑到部分廉租实物配租家庭通过一定时期积累，家庭住房支付能力可能有所提高，对住房的需求有所提升，政策规定租赁“先租后售”房源的实物配租家庭，居住一定年限后愿意并申请购买已承租住房的，其申请审核的具体程序参照共有产权保障住房（经济适用住房）相关规定执行，符合条件的，无需进行摇号和选房，可以直接办理购买手续。房源定价方案按照签订租赁合同时相邻区域的共有产权保障住房售价和购房人产权比例确定，并在申请家庭提出购买申请前公布。
近期，本市即将展开廉租实物配租供应工作，首批启动的区包括黄浦、虹口、长宁、闸北、徐汇、静安及青浦，其他区（县）也将在7-8月份陆续启动实施。
二、廉租住房保障家庭复核管理的政策和工作
年度复核方式是廉租住房保障退出机制的重要组成部分。近年来，随着本市廉租住房准入标准的不断放宽，廉租保障受益家庭逐年增加。为进一步规范复核管理，根据国家《廉租住房保障办法》，以及本市廉租住房申请审核、配租管理等相关规定，市房管局制订和颁布了廉租住房复核管理试行办法。
1、关于复核管理的基本要求
为体现廉租住房保障的公正性、合理性，既防止住房保障资源的不当流失，又保证廉租家庭合法的住房保障权益，本市确立了以定期资格复核为基础、重大变更申报为补充、配租标准变更作调整的复核管理方式，简言之，即“三年一复核”、“一年一申报”。
定期资格复核，要求对配租期满后廉租家庭是否仍符合申请准入条件重新进行审核，包括对户籍人口、住房面积以及收入财产等各项条件的全面审核；原则上每三年进行一次，与租赁补贴协议或者住房租赁合同的期限相衔接。
重大情况变更复核，要求廉租家庭每年向住房保障机构主动申报家庭住房发生重大变动的情况。即廉租家庭配租期间发生因购买、继承、受赠住房，或者获得房屋征收（补偿）安置等重大情况，以致住房不再困难的，应当主动向住房保障机构申报复核并按规定退出享受廉租保障；无重大情况变动的，也要主动申报备案；若虚假申报的，即按照隐瞒虚报进行处理。
配租标准变更复核，明确配租标准经政府颁布调整后，住房保障机构依职能及时启动复核，按规定调整标准，惠及廉租家庭；配租期间廉租家庭无重大情况变动的，原申请审核认定的条件、申请准入资格、配租类型和方式、实物配租承租的廉租住房等不予变更。
2、关于主动申报、积极配合复核的要求
维护社会公平，培养公民责任，提高管理效率，需要强化住房保障诚信申报、失信惩戒的制度。复核办法明确规定廉租家庭在定期资格复核和重大情况变更复核时负有主动申报复核的义务，住房保障机构应及时敦促并受理申报；未在规定期限内申报资格复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格；未在规定期限内申报重大情况变更的，对其中止发放有关租金补贴。配租标准变更复核由住房保障机构依职能启动实施，但廉租家庭有配合提供有关必要证明材料、签订补充条款的义务，否则住房保障机构不予变更配租标准。
3、关于资格复核工作的衔接
试行办法出台前，本市部分廉租家庭已经按照原一年一核的规定进行了复核。考虑到政策执行的严肃性和合理性，区（县）住房保障机构将结合实际制定具体的工作细则，根据廉租家庭的配租类型、实际享受廉租保障待遇的时点等因素，设定复核工作启动时间，敦促指导廉租家庭主动申报，稳妥有序开展资格复核工作。
自7月起，复核管理试行办法将在全市范围内启动实施并逐步推开，廉租家庭可以密切留意街道（乡镇）社区事务受理中心有关工作告示，按照有关规定主动申报情况，积极配合住房保障机构的复核工作。
三、其他有关政策和工作
1、关于租金配租管理
廉租住房保障的主要形式是租金配租和实物配租。目前，本市有逾5万户廉租家庭选择租金配租，每年发放租金补贴约3.5亿元。近期修订出台的租金配租实施细则，依据廉租住房申请审核的有关规定，进一步对租金配租管理的操作步骤和操作要求进行细化与明确，通过制度安排，加强配租管理，严肃违规查处。今年上半年，全市陆续有新增廉租受益家庭按照新要求进入配租程序。
经审核符合廉租申请条件的家庭，选择租金配租方式的，须按照下列流程办理配租手续：签订租金补贴意向书、签收住房出租人告知书、自行租赁住房签订租赁合同、租赁合同登记、签订租赁补贴协议、按协议获取补贴租金。与原有租金配租管理流程相比，现行办法有部分调整和完善：一是增加了签订租金补贴意向书环节；二是增加了签收住房出租人告知书的要求；三是完善了租赁补贴协议的内容和作用。另外，根据市政府部署，有关部门正在加紧制订有关调整廉租住房租金补贴标准的政策，力争在第三季度出台，以适应廉租住房家庭租赁市场房源的实际要求。
2、关于严肃违规查处
强化监督检查并严肃违规查处是保证社会资源公平公正分配的重要支撑，也是倡导“守信得益、失信受惩”、加强住房保障诚信体系建设的重要举措。为防止住房保障资源的不当流失，保证廉租家庭合法的住房保障权益，本市廉租住房申请审核、租金配租、实物配租管理以及复核管理等实施细则或者试行办法中，都制订了关于隐瞒虚报行为认定及违规行为查处等专项规定。
例如：实物配租管理实施细则中，对于存在违规行为的申请家庭，住房保障机构应当依法开展行政查处，廉租住房的产权人及出租人可以追究其违约责任。其中，支持廉租住房产权人及出租人通报其所在单位，并从其工资等收入中直接划扣拖欠支付的自付租金；允许廉租住房产权人及出租人按照市场租金水平，向其收取自付租金；取消其实物配租资格，要求廉租住房产权人及出租人解除租赁关系，收回住房等措施，是近年来根据国家有关规定，结合本市实际，进一步细化的管理措施。
复核管理试行办法中，制订了隐瞒虚报情形的五项认定标准及七项查处措施，并明确将有关内容纳入租赁补贴协议或者住房租赁合同的约定，形成行政查处与民事责任追究双重制约。同时加强了对失信行为记录、追究和处分的有关规定。
