“限价”无法取代“限购”

　　证券时报记者：在一线城市限购后，二、三线城市的限购范围也在逐步扩大，但是目前有些城市以“限价”代替“限购”，还有一些符合限购标准的城市迟迟没有出台政策，请您分析下这其中的原因。

　　王珏林：限购和限价虽然都是房地产市场调控使用的手段，但目的不同、效果也有区别，限价的目的是使年度住房价格不突破政府年初制定的房价指标；限购虽然也是实现控制房价涨幅指标，但更主要的是调整市场供求关系，使需求矛盾有所缓解。当然平稳快速发展的市场需要多种措施，但限购措施对稳定市场起效更快。所以限价无法取代限购对市场的影响力和效果。

　　陈国强：原来市场预期8月底前二、三线限购城市会“扩容”，但目前来看，国庆前更多城市跟进的可能性不大。中央对地方政府是监督、约见的作用，没有强制手段要求这些城市一定要限购。而地方对限购的影响比较担心，担心其“杀伤力”会影响当地的成交量和土地收益，因此不愿“对号入座”承认自己是“过热和上涨过快”。

　　潘石屹：有关二、三线楼市“限购”，不是住建部指定，而是督促地方自己发布楼市限购政策和措施。目前中国的房地产市场正在上演“猫捉老鼠”的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。而二、三线城市限购范围扩大，很可能会带动四、五线城市的楼市发展。

　　孙建平：对于地方政府来说，具有很强的动因用限价政策代替限购政策，因为限购意味着直接限制了投资需求，减少了销量。而限价政策可以达到限购政策调控房价的目标，但又不直接限制投资需求，对销量的下降影响也小很多，开发商降价有效果，房价和地方经济更为平稳。限价政策与限购政策对于中央和地方的区别是：限价政策没有打击和弱化商品房投资需求，只是延缓房价上涨的时间。

　　后续调控重在落实现有政策

　　证券时报记者：目前，多数城市房价停涨，有些城市房价已有下跌的迹象，调控效果初步显现，您认为下一步，房地产调控还会有哪些政策出台？您对未来房地产市场走势如何判断？

　　王珏林：从今年1至8月房地产市场统计的各项指标看，一线城市因为采取了限购以及其他的措施，房价涨幅相对平稳，商品房的销售量明显下降。二、三及四线城市房地产市场发展较快，由于他们没有采取相应的调控措施，各项指标都保持较快上升趋势。所以应当关注二、三线城市房地产市场情况，更好地贯彻国家提出的房地产市场调控要求，继续加强贯彻“国十条”、“国八条”，使房地产市场能够保持稳定健康发展。

　　陈国强：我不认为还会出台新的政策，当前的重点应该放在如何督促地方政府落实执行已有的调控政策。对于房地产市场的走势，短期来看，今年四季度到明年初，受限购、限贷等严控政策影响，总体将出现盘整、僵持的局面。部分地区因部分企业的“以价换量”策略，成交量会出现回升，价格会稳中有降。但长期来看，因为宏观经济等不确定因素不好判断，我不同意当前“拐点论”的看法。

　　潘石屹：楼市宏观调控可能还会延续。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，只能更严格。保障房的潜在影响是巨大的，5年内要建3600万套保障性住房，若每套住3人，未来5年将有超过1亿人住在保障性住房中，住宅价格今年不降，两三年以后也得降。

　　孙建平：本次房地产调控政策将在今年三季度基本到顶和终结。预计今年房地产行业房价整体微跌，销量小幅下跌，年底开始到明年中期，销量和房价都下跌，预计明年下半年销量可能复苏，但房价可能还小跌盘整，预计明年行业整体销量相对今年全年小幅下跌。行业整体在明年下半年甚至后年的复苏中是“走量不走价”。