2015楼市调控行政手段淡化 稳房价去库存仍是主基调

　　在2015接近尾声之际，回看今年的楼市政策，从年初的“330新政”到近期中央经济工作会议提出的去库存战略，调控政策可谓密集推出，并呈现出行政手段的淡化、信贷杠杆的频繁运用两大特点。

　　在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。有专家分析，明年楼市政策有望进一步宽松，调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。

　　行政调控手段淡化楼市信贷政策接连出台

　　在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。

　　此后，楼市政策接连出台，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。

　　9月1日起，二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。紧接着，在9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。

　　近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的战略。近日召开的中央经济工作会议上也提出化解房地产库存的要求，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。此前已有多个地方政府制定了一系列去库存的措施，山西省提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策，洛阳、驻马店等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，采用了财政补贴的方式。

　　除以上房地产本身的政策调控外，受经济下行压力的影响，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准，五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。

　　“今年房地产的调控把握的是比较好的，减少了政府对市场的行政干预”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受采访时表示，行政手段逐渐淡出，回归市场本源，更多的是通过价格杠杆、货币政策来调节供求关系，资源的配置效率会提高。

　　北京市房地产协会秘书长陈志在接受采访时则表示，今年的房地产调控政策中，信贷政策相对较多，比如公积金使用条件的放宽，降低房贷利率等，这些都有利于降低置业者的购房门槛、减轻支付压力，有利于房地产市场的发展。

　　房地产市场走出低潮期高库存难题待解

　　在多轮利好政策的前提下，今年的房地产市场渐渐走出了去年的低迷态势，多个城市的呈现出了“量价齐涨”的态势。来自国家统计局的数据，11月份，全国70个大中城市新建商品住宅上涨的城市有33个，比上月多了6个，价格环比综合平均涨幅扩大了0.2%。同比方面，11月上涨的城市有21个，比上月增加5个，涨幅也在持续扩大。中原地产研究中心的数据显示，全国主要的54城市，前11个月累计成交套数达268.36万套，同比上涨了14.3%。

　　虽然总体楼市向好，但城市间的分化仍在加剧，一线以及部分二线城市房价一路走高，泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。

　　库存方面，截止到11月末，商品房待售面积高达6.9亿平方米，比年初增加了0.7亿平方米。有业内人士分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果高库存现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。

　　谈及明年楼市的政策走向，陈志提到，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的库存去化是一个长期的任务，政策调控“松”是一个大的方向，预计明年还有一定的降息、降准的空间，但降息的幅度不会太大。

　　在牛凤瑞看来，明年仍会延续去行政化的思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等等，更多的采用信贷、市场等方式调节。

　　“在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化”，中原地产首席分析师张大伟预测，尤其是高层提出去库存战略后，后续相关去库存的政策或将出台，可能会聚焦在信贷政策的继续宽松、普通住宅界定标准的调整、棚户区改造、户籍制度改革等方面，地方政府还可能会出台税费减免、购房补贴等政策。

　　对于明年楼市前景，牛凤瑞持乐观态度，他提到，近几年楼市购买力一直在聚集，许多改善型购房者一直在观望，明年或许会迎来释放期。此外，楼市还存在大量的刚性住房、危旧房、棚户区改造等需求，房价下降的可能性不大，但也不会出现大幅度上升，和物价、工资水平涨幅一致是理想的状态。