房地产回归由市场管理本源

华南理工大学经济与贸易学院 教授、博导  王仁曾

      数据显示，2013年11月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降仅有1个，上涨69个，其中北上广深同比涨幅连续3个月超20%。

      2013年以来，房地产市场调控多次加码，但调控效果并不显著，这主要是因为市场仍按照自己的逻辑规律不断运行，市场规律显示出非常强的力量。在房地产上升的时候，想通过人为手段让它上升得慢一点，不一定能做到；在下降的时候想让它下降得慢一点，也不一定能做到。

      社会资本致房地产市场迅速发展

      1998年以前是福利分房时代，房子极度缺乏。后来进行了房改，房地产逐渐市场化，吸引大量社会资本涌入，产业迅速做大，中国经济增长的逻辑就是对于社会的力量开放，让社会资本进入，让中国人的创业和创新动力发挥出来，在房地产领域中，这个尤为明显。

      从早期很简陋的房子，到现在精装房，大家居住条件越来越好，房地产市场也出现了很大变化。在这个过程中，历届中央会议都有一些新的精神，比如说十四届三中全会提出了社会主义市场经济的改革，但有些要求并没有实现。到十八届三中全会的时候，有很多是重新回到十四届三中全会所提的一些要求，没有能够实现的东西重新再提出来。但十六大所提出的增加居民财产性收入，对于房地产市场和股票市场的发展影响重大。因为房子开始可以作为投资品存在，可以不去住，只要名下的财富增长，就是一个收获。

      在这个过程中，房价增长非常迅速，甚至很多人认为中国房地产市场已经出现泡沫，但有人提出，如果是泡沫，一次就会破的，因此质疑，这么坚硬的东西是否是泡沫。

      房地产市场运行有其客观逻辑规律

      2003年以来，政府出台了与房地产直接相关的宏观政策达到43次，囊括了财政、税收、金融、土地等各种手段，然而在这10年中，一些地区房价还是涨了10倍。

      尤其是今年年初以来，调控更加严厉。但从近年看，虽然房地产开发投资增速有波动，但增速整体还是处于较高水平，从以往15%-16%到2013年的20%。房企本年度的到位资金也在2013年年初进入了一个新的状态，房企资金链逐渐充裕。

      与此同时，商品房的销售面积和销售额也出现较快增长，比如，在2012年5月，广州大学城部分楼盘价格为1.7万/㎡，但到了2013年春节，均价涨到2.1万元/㎡，现在已经到了2.8万元/㎡。在今年年初“新国五条”出台后，商品房销售额的增长速度远远高于销售面积的销售速度，意味着房价上涨速度更加迅速。

      事实上，每次出台房地产调控政策后，商品房已售面积和在建的面积都会出现波动，但下去之后又会上来，而且波动幅度比较大，从-20%到+80%，而同时期总体经济、工业生产产值的波动则比较平缓，比如工业生产总值增长幅度约5%-20%，大多数情况下，都在15%左右，而房地产在建面积和已售面积增速在100%的一个很大范围内剧烈地波动，说明房地产市场是有规律的，并不是通过简单行政手段就可以有效干预。

      “中国模式”成房价快速上涨重要因素

      值得注意的是，在经济学研究中，对于中国房价、住房制度的问题，以及由此所引发的一系列问题，有着各种各样的研究。

      在国外，经济下行的时候，通常都是要刺激房地产的发展，让它推动经济发展，美国QE3量化宽松货币政策就是要推动房价上涨，从而拉动GDP增长，而我们则出现了完全不同的思路，这个在经济学上应该说是一个迷局。

      要认清这个问题，首先要对中国经济、金融体系的结构有深入了解。改革开放30年来，经济发展取得了举世瞩目的成就，有学者认为一个叫“中国模式”的东西起了很多作用，这个模式最主要的特征在于土地国有化，城市的土地国有化之后，才会有地方政府财政收入，才会有土地的招拍挂，才会有地王的不断出现来推动房价上涨，这是一个根本性的制度安排。

      另外我们说政府主导资源配置，很多时候国民生产总值的分配，通过财政预算内的收入式和预算外的收入，在中央政府和地方政府形成了国民生产总值一个很大的比重，这个比重在过去20年提高得非常快，所以有人说政府很富，群众很穷，这和一些数据的变化是相一致的。

      政府财政收入增加了，应该说主要用在经济建设，用在市政建设，这样就产生了一个政府主导资源配置的方式。有国外研究者认为，股份制有限公司最大的目标就是股东收益最大化，而股东权益的最大化，要通过销售、生产、利润的增长来实现，中国地方政府就像一家股份有限公司，它的最大的目标主要是通过对GDP的追求来实现。

      很多时候，政府主导资源配置和国民企业体系相配套，是过去经济增长的主要形式，以间接融资为主的银行体系则给予一定支持，主要为政府和国有企业服务，这里面存在一个金融剩余的问题，这个金融的剩余主要是由政府掌握。一般情况下，居民存钱到银行后，通过各种规划、政策，存款向经济相关部门进行转移，完成从储蓄变成投资的过程，政府在此期间起很大作用。

      在这种模式下，无论是房地产调控，还是经济发展模式，经过多年的发展后就会遇到各种问题，主要表现为经济增速下降，尤其是潜在增长率下降是一个非常严重的问题。在目前的制度安排和资源配置形式下，能不能再像过去30年前一样，能够有效发挥全社会的创新和创造能力，那就是一个问号了。

      同时我们也注意到环境污染、食品安全等影响到人民生活质量和安全的问题不断出现，这些都暴露了以往经济增长方式的不可持续。事实上，新一届政府上台后，对以往经济增长方式做出了较大改变，这对于房地产治理模式会产生重大影响。

      房地产调控尊重市场规律转向增供应

      目前，媒体的舆论监督作用非常大，如果政府越是强调房价调控，但房价却并没有按照政府预期发展，这样很容易使得社会对政府失去信心。因此，今年新政府上台后，唯一一次对房地产调控有直接表态的是在第十次政治局学习上，会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”，把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式，这凸显政府分类调控的意愿，不再像以前一样采取“一刀切”的模式，所以住房消费模式的变化对于政策基调将产生重大影响。

      《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》于三中全会后公布，奠定了一个新时代的经济政策基调，但在决定中，并没有直接提到房地产，因此有人质疑为什么这么重要的文件却没有提及房地产。但实际上，没有直接提及房地产并不是说就不调控房地产，而是转换了一种政策方向。因为房地产问题并不只是自身问题，如果要给予解决，就必须从土地、金融、住房保障制度、税收、土地等多个方面进行调整。

      三中全会提出市场在资源配置中起决定性的作用，从经济学看，社会最重要的资源是土地、人力和资本，建立要素市场，那么这三个要素的流动就必须市场化。所以政府提供足够保障房，以解决中低收入者住房问题将会纳入重要议程。对于房价调控，则通过增加供应努力解决。因此，三中全会后，房地产调控将由调控需求转向调控供应，这是一个很重要的变化。

      有学者根据李克强总理管理经济的成功，提炼出“李克强经济学”的概念，认为其主要观点就是价格要让市场来决定，如果一个产品或者一个资产价格上升了，意味着供给不足，要想办法增加供应，而不是限制价格变化，或采取限购等其他行政性措施。建立以市场为主的、满足多层次的住房供应体系，所谓的房地产的长效体制应该从住房保障、住房供应，房地产金融、财政、税收政策，土地等各个方面进行改变。

      房地产回归本源包含两层含义

      房地产有投资和消费两个重要属性。所以房地产回归本源，这个问题有两层含义。

      第一是房地产主要以居住和使用为主，以投资和财富属性为辅。这个是符合中国国情的住房消费。如果任由投资品属性的发展，那么就会持续出现房价越涨，买的人越多；房价越低，买的人越少。这个时候房地产市场跟股票已经相差无几了，房屋是一个投机炒作的产品，房价只有更高，没有最高，房价将不断脱离其真实价值。

      目前，社会各界都在热议建立房地产长效机制，其实质就是要房地产回归到居住和使用的属性上去。从资产和定价角度看，房价应该是由市场主导，但在限购和限价等行政性色彩浓厚的政策暂时无法直接退出的情况下，资产价格出现扭曲，就会带来土地、人力、信贷等资源错配。因此第二个含义是要让市场的供求和均衡来决定资产的价格，这样才能真正实现资源的优化配置，这才是社会主义市场经济体系所最终追求的目标。

      值得注意的是，市场对资源配置起决定性作用不可能很快就建成，而是需要很长的时间。其中一个需要重点研究的就是土地制度，因为土地是房地产的最重要基点，土地制度的演变既是一个经济问题，也是社会问题，也可能在一定程度上是一个政治问题。从这个角度来说，我们将持续关注未来房地产回归本源的这个过程，比如日前中央部委再次加大力度处置小产权房，表明中央处理小产权房问题决心未变，但解决小产权房问题并不能一蹴而就，要有一个过程。

      通过未来5到10年的发展，对于土地、金融、财政税收等各方面的调整，将逐步实现中国房地产回归本源，此后，房地产的经营将更加考验企业的经营实力，向服务转化，对产品的质量、服务和创新等多方面提出了更高的要求。

      从这个意义上来说，广东、深圳几大行和中地会所首创的地产资信的研究和评价将更加重要，资信在房企未来发展中将扮演更重要角色。