楼市调控“加码” 商业银行再担重任

1月26日国务院常务会议推出了被市场称为“国八条”的楼市调控新政，业内人士指出，此轮房地产调控，不仅细化了既往政策，新措施的出台更传递出国家加大楼市调控力度、巩固扩大调控成果的信号。交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平对本报记者表示：“2011年房价过快上涨压力有望适度缓解。”

政策从紧

房地产市场已出现积极变化

自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场开始出现积极变化。1月26日央行公布的2010年金融机构贷款投向统计报告显示：虽然全年7.95万亿元的人民币新增贷款中，约有1/4流入房地产领域。但随着各项调控措施的落实，去年全国房地产贷款增速明显回落。全年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。

不过，从各地反映的情况看，受迄今为止最强宏观调控影响，2010年我国房地产市场在5月至8月份经历了快速回落过程后，9月份市场开始缓慢回升，全年总体上仍保持高位运行，特别是豪宅热销产生的“蝴蝶效应”非常明显。进入2011年，有数据显示，最近3周上海商品住宅成交量是新增供应量的2倍多，上周(1月17日~1月23日)则近3倍。

业内人士表示，引致年初国务院祭出第三轮房地产调控，与1月份房地产市场再度出现量价齐升和全国1月份信贷量大增有关。有商业银行人士对记者透露，目前各家银行1月份的放贷额度几乎用尽，在信贷增长受到严控的大背景下，多家银行已选择上调贷款利率，期望通过提高贷款利率，以价补量。实际上，在经历了去年两次加息，目前五年期存款利率已达到4.55%，而五年以上贷款基准利率为6.40%，首套房下浮15%的8.5折利率为5.44%，与同期的存款利率相比，仅高出不到一个百分点。作为以存贷利差为主要利润来源的银行来说，利润空间非常有限，所以部分银行上调首套房优惠利率是出于银行自身经营战略考虑。记者也了解到，北京已有少数银行取消首套房贷利率优惠，甚至有银行已将二套房贷利率由基准利率的1.1倍上调至1.3至1.5倍。另外，光大银行(601818,股吧)、民生银行(600016,股吧)已经取消了首套房的利率优惠政策，全面执行基准利率；浦发银行(600000,股吧)、兴业银行(601166,股吧)则将利率优惠从8.5折调到9折。

政策加力

房地产投资增速将平稳回落

“现在，"国八条"加码楼市调控态度鲜明、决心大，购房者需要重新评估购房成本。预计今年房地产调控政策不放松的前提下，房地产投资增速将平稳回落，且回落幅度可能较大。”连平说，今年稳健货币政策的实施，信贷规模有所收紧，也有利于抑制投资投机性购房需求。

国务院在推出“国八条”时就明确表示：“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作”。

连平认为，由于房价上涨压力的存在，预计2011年房地产市场宏观调控仍然维持从紧态势。今年房地产企业资金获得较难，各类资金来源将继续保持低幅增长；未来竣工面积增加导致供给释放加大，房地产市场供求关系会有所改善，价格过快上涨压力可能维持趋缓态势；交易规模继续平稳小幅上扬，但区域市场差异性显著；价格涨幅仍会适度回落数月，但受多重因素影响而导致回落乏力。

另有相关人士认为，虽然今年房地产调控还在继续，但刚性需求会支撑房贷不会骤降，部分投资性需求将会受到一定抑制，加之保障房建设的推动，房地产贷款规模总体趋稳。

政策收效

贷款投向更加符合政策导向

值得关注的是，未来在房地产加码调控、信贷管控趋严背景下，相对议价能力较弱的中小企业将逐渐成为各银行放贷的“新宠”。年初央行和银监会工作会议也已分别表示，坚持“区别对待、有扶有控”的原则，加强信贷政策指导，着力引导和促进信贷结构优化。今年监管机构将继续要求小企业贷款增速不低于全部贷款增速。而央行数据也显示，去年新增贷款结构更趋合理，投向更加符合政策导向。新增贷款结构继续优化，信贷在支持国家经济结构调整和发展方式转变中的作用进一步发挥。

对于业内比较关心的提高二套房贷首付比例对银行业的影响问题，中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇向本报记者表示，目前个人贷款占银行整体贷款的比重为30%到40%，而房贷在个贷的占比约为7成到8成，且以首套房贷为主，二套房贷占比不超过3成，以此计算，二套房在整个银行信贷的占比仅为10%左右。与房贷相比，企业贷款的收益更高，目前市场贷款需求非常旺盛，收紧二套房贷对银行来说，影响非常有限。

但毫无疑问，此轮调控立竿见影的效果将是：春节楼市惨淡或成必然，交易量会在短期内有所回落，但房价短期内则不会有太大变化。楼市调控显然是一项艰巨复杂的任务，而政策也无疑还有调控空间。此次国务院还要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家对此的判断是，这是为房产税未来试点、实施做好准备。根据27日新华社发布的消息，国务院已批准在部分城市试点征收房产税。