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土地、信贷、市场、货币,多管齐下的格局,将2010年的宏观调控力度,推升至前所未有的严厉层面。只是对于已具备2008年“过冬”经验的房企而言,面对这一轮深度调控的“反应”却更为快速。一时之间,加码商业地产、迅速降价调整、联合拿地等各种应对措施纷纷出台,正是在这一年,诞生了首个“千亿级”的房地产企业万科;也正是在这一年,出现了首家土地储备量级逼近 2010年,拿地数量排名前十的开发商,合共掷金超过2905亿元,拿地14411. 重点布局二三线城市 既是意料之中亦是意料之外,恒大地产以新增5100万平方米的成绩,名列去年十大房企拿地排行榜的首位。不过,在这巨量新增土地储备的背后,恒大地产仅动用了331亿元的拿地资金,不但远远少于万科的拿地支出,还较绿地集团“更逊一筹”。 “恒大比较擅长在二三线城市进行大范围的圈地。”标准普尔信用分析师李国宜对《第一财经日报》记者分析道,“企业所用的全面标准化模式,亦是推进快速扩张的策略。”事实上,恒大土地储备的发展策略,正是2010年房企拿地扩张思路的折射——抢占二三线市场。 中国指数研究院提供的数据显示,除去北京、上海等“老面孔”之外,在去年城市土地出让金的前十排名中,大连突然发力,以1157.75亿元位居第三,与2009年该城市的土地出让金额相比,其320.6%的同比涨幅高居各个城市之首。 房企对于二三线城市的热捧心态,亦可从另一组数据中得出结论。中国指数研究院副院长陈晟的观点是,土地溢价率的高低恰能反映出拿地心态的理性与否。在2010年,“住宅用地溢价率最高”的城市并非一线城市,反而是广东汕头以185.19%的涨幅雄踞榜首;紧随其后的,是浙江金华的131.67%;浙江衢州则以108.79%成为探花。上海、广州虽然入榜,不过分别为79.74%和78.66%的溢价率,在榜单上是垫底表现。 销售“输血”房企资金链 中原地产分析师认为,由于历次调控的政策取向主要是针对房地产业最为发达、房价最高的一线城市和东部地区,因此这些区域的市场反应会更为明显。不过,在2010年1至10月间,中部和西部地区商品住宅成交量却仍然保持了一至两成的同比增速。以津、渝、蓉、杭4个二线城市为例,2010年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在25%以上。 在融资渠道日益收紧的前提下,二三线城市的销售热度,对于重心逐渐移向这一区域的开发商来说,正是源源不断的“造血”体系。在此带动下,万科去年全年实现销售面积897. 抢地将趋白热化 可以预见的是,在去年销售回笼资金尚属乐观的前提下,房企对于土地的争夺战丝毫不会手软。中原地产分析师认为,商品住宅市场的供不应求推高住宅价格,而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润,因此,房地产开发企业的高利润相应会对土地市场的热度起到支撑作用。 据中原集团研究中心统计,2010年12个重点城市“地王”总量达到1565万平方米(以可建面积计算),约占出让土地总量的10%,而在2009年,这一比例为13%,可谓下降幅度甚微。 另一个可以预判的趋势是,在面临一线城市土地供应渐趋短缺的局势下,今年各家房企在二三线城市的布局力度无疑会进一步加大。 “预计2011年各城市土地出让计划量仍将居高不下,而实际出让量也将延续2010年的趋势,继续增加或处于高位。”中原地产分析师指出,在房地产市场供求关系依旧紧张的氛围下,土地市场的竞争仍将激烈。除了二三线城市将继续升温之外,住宅市场仍将持续调控催热商办用地市场,这意味着2011年商办用地市场规模将进一步扩大,竞争性也将增强。 年末上市房企再掀拿地高潮 一周400亿北京揽地 而在2010年这最后的几天时间里，随着各地土地市场已经进入冲刺阶段，众多上市房企也掀起了一场拿地热潮。 对于该地块，“链家地产”市场研究部首席分析师张月就认为，从成交结果来看，此次亦庄地块的成交价格相比于金融街超过20000元/平方米的最高报价相差约9%，2万的楼面价大关最终没有突破，稍微缓解了近期北京优质地块扎堆入市所引起的市场回暖的恐慌。 而从 除了北京，其他城市的土地市场也十分活跃。 据悉，2010年最后半个月，全国12个大中城市有 恒大地产:5000万平方米!拿地量排名第一 张艳红 2010年,恒大地产(03333.HK)的土地储备基本上是进行了一次完整的“细胞分裂”,从而使其成为国内目前为止土地储备量最大的开发商,总储备量逼近 不久前,该集团通过其发行海外优先票据的公告披露了其土地储备的规模。该份公告显示:“截至 字里行间,看得出恒大地产对于其土地储备的总量、质量以及成本都格外自信,并将此作为集团未来发展空间的一个“侧面”呈现给投资者。 对比2009年的数据可以发现,恒大地产在当年的新增储备非常少,2009年和2010年两年,基本都在消化其2008年上市之前攒下的“家底”。但从2010年年中开始,恒大地产就悄然启动了规模空前的“买地战役”。 曾经有未经证实的消息称,为了调动各个区域公司的负责人买地积极性,恒大地产董事局主席许家印开出“每买一宗地便加薪五万”的超级诱惑。 尽管恒大地产官方没有对此传言进行过任何正面回复,但不可忽视的是,就在2010年的下半年,恒大地产频繁出现在各地土地交易市场,并且频频增持项目。值得提及的是,去年10月的一次媒体见面会上,该集团相关人士称其土地储备为7200万平方米,但两个月之后,该数字又快速上升到9600万,几乎让国内同行无法“望其项背”。 是什么促使恒大地产大肆购买土地?也是在上述媒体见面会上,许家印对此有过一次极为间接的解释:公司在经过近两三年的发展后遇到了一个矛盾,即日益扩大的规模和项目数量不足之间的矛盾,要支撑公司的销售增长速度,旗下的项目数量就必须进一步扩大,经过测算,项目数量在130个左右,是比较理想的状态。 据悉,截至去年12月31日,恒大拥有项目数量已经为121个,离许家印130个项目的“理想状态”相去不远。 恒大地产有内部人士透露:“到明年,集团动工面积有望达到3000万平方米,这意味着现有土地储备仅供3年可用,其实还算不上很多。” 龙湖地产:拿地近千万平方米 区域龙头全国布局 叶国靖 在桀骜不驯的绿城(03900.HK)主席宋卫平看来,国内能够称得上是优秀地产商的公司寥寥无几,龙湖地产(00960.HK)算是一家。 就在两三年间,这家从山城重庆走出来的地产商一跃跻身全国十强。在2010年房地产企业拿地排行榜之中,按照新增土地建筑面积,它排名第六,尾随恒大地产、万科、保利地产、上海绿地、中国建筑之后。 据龙湖地产提供的数据,2010年,龙湖地产的新增土地建筑面积约990万平方米(归属公司权益)。公司相应支付的拿地代价是190亿元。 “2010年,龙湖地产的土地资源得到适当补充,获得的新增土地主要集中于二三线城市,因而,土地单价得到有效控制,2010年新增土地的平均楼面地价不足2000元/平方米。”龙湖集团公共事务及行政中心总监许桐珲指出,2010年,龙湖地产位于环渤海、长三角和西部三大百亿圈的全国化销售格局基本形成。在当前调控环境下,龙湖地产向更多二三线城市扩张,包括无锡、常州、沈阳、青岛、大连、杭州等城市。 激进派代表之万科:567亿!拿地金额排名第一 销售额突破千亿的万科(000002.SZ)在2010年的拿地策略较2009年的中庸显得有些激进。在新增土地储备较2009年增长68%的同时,拿地金额较2009年增长122.7%,几乎相当于公司当年销售额的一半。 在刚过去的12月,万科的拿地势头更为激进。在年销售额快速增长的同时,万科全年新增土地储备与其基本保持同步增幅,增持土地储备面积总量在国内各地产商中位居第二。 万科向《第一财经日报》提供的数据显示,去年万科新增项目数量为90个,分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域的40个城市,新增土地权益建筑面积共约2100万平方米,平均楼面地价约为每平方米2700元。 在2009年,万科全年新增土地储备1244万平方米,全年新增项目的土地款为254.6亿,平均楼面地价为每平方米2047元。2010年万科所拿地块的平均楼面地价较2009年涨幅接近32%。 如果对比公司的年销售额和体量而言,万科在2010年的买地相对数量增长并没有明显加速。万科去年全年新增土地同比增幅为68.85%,销售额同比增长为70.5%。但比起销售面积同比增长35.3%而言,万科新增土地增幅并不保守。 值得关注的是,以万科提供的数据推算,万科在2010年拿地合计支付地价款约567亿元,在国内各地产商中排名第一。其中,拿地总金额较2009年同比增长约123%,平均楼面地价同比增长31.9%。 拿地金额和平均楼面地价增长,在很大程度上归因于去年土地价格的整体上涨和万科在一线城市拿地数量有所增加。按照该公司新买地量适当高于开工量和销售量的一贯思路,万科在2010年土地市场上的表现,仅仅是完成了计划内的任务。数据推算可以发现,万科去年拿地成本相当于其住宅销售均价每平方米12049元的22%,全年土地款相当于销售金额1081.6亿元的53%左右,该比率在开发商中位居中等。 万科一直都宣称并不担心被同行超越。而作为万科拿地的另一种方式则一直被业界所忽略,即收购扩张。公告资料显示,万科2010年以来的收购力度明显在加大,前后涉及大大小小的收购约20宗,但涉及土地数量并未披露。 万科向本报表示,公司获取项目资源是为了满足开发和增长的需要,并不追求过多的土地储备,一般认为约两到三年开发量是比较合理的水平。而在2011年,万科将继续坚持谨慎投资的原则,公司在对项目进行评估时,会将内部收益率作为一项核心的指标,并在此基础上,综合考虑收益空间、资金占用以及项目的开发风险等因素,做到兼顾效益和风险,切实提高投资的质量。 激进派代表之保利地产:拿地!激进再激进 2009年,保利地产(600048.SH)在大房企拿地榜当中排行第一。到2010年,虽然其位次有所下降,但其新增土地的绝对数量却有增无减。 保利地产提供的数据显示,该集团在2010年新增项目超过40宗,总建筑面积约1786万平方米,略高于2009年同期,涉及总土地金额约558亿,在众多一线地产巨头中,用于购地的金额仅次于万科的567亿元。 尽管保利地产在2010年的新增土地量没有较2009年明显增长,但其拿地的态度不可谓不激进。 数据显示,该集团去年实现签约金额逾660亿元,同比增长52.53%,较2010年500亿元的预定销售目标超出160亿元。但也意味着,保利地产将其销售回款的绝大多数都用于购置土地扩大生产。这与2009年并无二致。 对于这家依旧秉持“快速增长”理念的开发商来说,拿地其实只是保证其在短期内急速膨胀的必要条件。有知情人士透露,就在去年的一次集团内部会议上,保利地产董事长宋广菊提出:“500亿没有瓶颈,660亿也不是终点。”其短期目标,是实现集团总资产以及其他各项指标能够在2009年的基础上再翻一倍。 在这一目标导向之下,保利地产过去两年以及未来若干年内在土地市场上的大手笔表现便不足为奇。保利地产相关负责人表示:“拿地是常态,保利地产会根据当地的市场情况、资金能力、当地团队的操盘能力和公司整体发展战略继续保持拿地态势,以期实现3年到5年再造一个保利的计划。”在这一进程中,该集团已经加大向二三线城市拓展的步伐。 在拿地战略上,保利一方面不断巩固现有中心区域,例如去年加大了珠三角的布局和拓展力度,在广州、佛山、中山、东莞获取409万平方米的储备,并且进一步增加重庆、成都、武汉等区域中心的市场份额。另一方面,该集团还不断纵深化发展,开发新市场,新进了福州、厦门、中山、东莞、珠海、连云港、常州、嘉兴、南通、营口等10个城市,进一步巩固和完善了区域布局。 特别值得重视的是,保利地产在新增项目的过程中,明显加大了住宅之外的其他产品类型的比重,例如商业地产、旅游地产以及综合的文化类地产项目。 保利地产认为:“住宅未来还有10~20年的黄金开发期,但过了这个时期,公司如果还需要保持行业内的竞争领先优势,商业地产就是一个必然的选择。” 激进派代表之港企:重启土地淘金之路 集体“失语”将近2年的港资开发商,在2010年再次躁动。央企“圈地”风头略减后,2010年下半年港资企业就开始频频在内地土地市场中活跃。其中,九龙仓、瑞安建业、嘉华集团、世茂房地产、李嘉诚的“长和系”等知名港资地产大鳄都有不小斩获。 “抄底王”李嘉诚总是让市场琢磨不透。2008年2月,李嘉诚旗下和记黄埔(00013.HK,下称“和黄”)在常州以12亿元竞得一地块之后,从此便在内地土地市场上销声匿迹。2009年,“长和系”在内地土地市场几乎“颗粒无收”。 然而,进入2010年第四季度,沉寂了两年的和黄又出其不意地回到了公众视野——当年11月26日,和黄在重庆以13.1亿元拿下两江新区一住宅用地,从此拉开了李嘉诚重启内地淘金之路的序幕。随后的28天,和黄先后在上海、大连及南京高价抢地,而且每次都来势汹汹,并在上海、南京均问鼎当地的地王。 2010年12月初,和黄旗下公司以16.2亿元的超高报价击败其他5家劲敌,夺下上海赵巷镇特色居住区17号地块,21436元/平方米的楼面地价一举成为青浦赵巷区域内的新“地王”; 一个月时间里,李嘉诚在内地土地市场上投入的金额就高达73.8亿元。 事实上,李嘉诚的“长和系”无疑只是港资房企重启内地淘金热潮阵营中的典型。 香港嘉华集团主席吕志和坦言,港资开发商频繁出现在土地交易市场反映了他们普遍看好内地经济和房地产市场的发展,因此不断加大对内地的投资比例。目前来看,九龙仓、嘉里建设等港资企业依旧在2011年1月的内地土地市场捷报频传。随着楼市调控的加深,这一波港资房企夺地热潮还将持续多久,将成为今年土地市场的一大悬念。 激进派代表之佳兆业:学习恒大堪称“黑马” 佳兆业(01638.HK)在2010年下半年曾创下了一天内拿下9宗土地的惊人纪录,堪称内地土地市场上最为激进的“一匹黑马”,这也使得佳兆业的拿地量在2010年的房企拿地排行榜中首次跻身十强。 佳兆业总裁黄传奇此前在接受《第一财经日报》采访时表示,目前地产业已经告别了暴利时代,佳兆业今后要改走快速资金周转模式,明确要把规模做上去,学习快速发展的恒大地产。从黄传奇的表态可以看出,开发理念的调整决定佳兆业必须大规模拿地。 虽然与恒大地产(03333.HK)同于去年在香港上市,但恒大地产2010年实现合约销售额504.02亿元人民币,是佳兆业的5倍多。这似乎可以理解为佳兆业疯狂拿地的动因。通过整理佳兆业公告资料可以发现,佳兆业在2010年全年一共取得了16个项目地块,新增建筑面积约540万平方米,拿地金额合计约52亿元人民币。 从新增土地的建筑面积角度而言,佳兆业去年拿地量略超过绿城中国(03900.HK)的530万平方米(归属公司权益面积约340万平方米)。但绿城中国在2010年销售额达到568亿元人民币,而佳兆业的销售额为101.04亿元人民币。显而易见,相对于绿城中国而言,佳兆业去年在土地市场的扩张态势颇显激进。 实际上,早在去年9月,佳兆业便率先打响土地争夺战,开始频繁拿地,此后一度接近疯狂状态。 在短短一个月内,佳兆业已增加土地储备超过500万平方米,这相当于该公司在上市初期土地储备量的42%。佳兆业拿地态势之猛,不逊色于万科、恒大等一线品牌开发商。 值得关注的是,上述拿地统计并未包含旧改项目和协议开发项目。去年1月25日,佳兆业顺利行使期权,取得深圳宝吉项目旧改地块,新增土地储备仅仅占地面积就达到32万平方米。此后的 与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同,佳兆业已把触角伸向四线城市,多幅新增土地储备位于四线级市。这种布局决定佳兆业的拿地成本较低,全年平均楼面地价约为每平方米963元,在拿地十强企业中仅次于恒大地产的每平方米714元。（地依） |
2010年十大房企掷2905亿拿地 抢地战白热化
2011-01-21 | 来源：
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