经济金融结构转型中的房地产业演进逻辑

 华南理工大学金融学教授  王仁曾

       2008年全球金融危机爆发后，中国政府推出了4万亿投资计划，这些投资下去后，效果有一定显现。开始时大家都觉得中国经济将屹立于全球，强劲不倒，但现在却感觉我们也深陷其中，经济增长也受到了牵连。

       我们说创造了中国奇迹，GDP总量达到世界第二，奥运会有了金牌第一，有了神八、神九，有了蛟龙号，什么都可以做到，但是我们经济增长的动力在逐渐下滑，我们看到了房地产的困局。本来房地产可以拉动经济增长，为什么要限制，在目前大的社会、经济、政治框架下，中国模式的发展似乎遇到了瓶颈。

       当前中国的经济和金融结构正处于转型阶段，研究房地产的问题，要放在中国经济、金融结构转型的大的宏观的背景下进行。我分三个部分来阐述“经济金融结构转型中的房地产业演进逻辑”，第一部分是当前房地产的困局与经济学迷局；第二部分是中国经济与金融体系的结构转型；第三部分是经济金融结构转型中的房地产业演进逻辑。 

一  当前房地产的困局与经济学迷局

1、控房价与保增长的困局

       中国社会对房地产行业，尤其对房价的关注达到了前所未有的高度。这在全世界很罕见，在中国历史上也是罕见的。主要的表现是房价比较高，房价增速比较快，同时房地产行业的发展也非常快。

       2010年，全社会固定资产投资中，房地产行业比重仅次于制造业，成为占第二位的行业，对经济发展起着非常大的作用。但由于房价的过快上涨，最近一两年，政府对房地产进行很严的调控，直接的政策包括限购、限贷、限价。这些政策实际上可理解成对房地产发展的限制。建了房，为什么不让别人买？目前经济发展缺少动力，我们需要拉动内需，房地产可以说就是很大的内需，人家有需求，手里有钱为什么不让买？房地产上下游行业多，这又影响了房地产上上下下几十个行业，也影响了经济的增长。

       最近美国搞了第三次量化宽松的货币政策，通过货币供应量的增大，希望能够促进房地产市场的交易，从而拉动经济复苏。

       美国和中国两种方向的操作可以看到，中国对这个房地产行业的政策，从宏观经济链上来讲，处于困局，是个困难的选择。一方面不希望经济增长速度下滑，因为会带来很多问题。另一方面明明房地产能够带动经济发展，但是又不能让它像过去那样发展。

2、住房数量难以知晓的困局

       有教授说现在12亿人买不起房，1亿人买了多套房。这个观点在社会上广泛流传。也有人说这没有根据。关于这几年住房空置率的问题网络上争论不休，但最后不了了之。一个最基本的问题，中国住房市场发展十五年以来，到底我国有多少套房子，有多少有人住，有多少没人住，还没有一个官方统计数据作支撑。

       我们有人口普查，住房是否也应该做一个普查？这个问题看似简单，但这个问题和中国社会财富有很大关系。中国人财富的拥有形式，除了股票、现金以外，最大的财富拥有形式就是住房这样的形式。但在官员的财富不能透明的情况下，住房公开就变为了一个难题，住房数量难以知晓，所以这又是一个困局，我们没有办法知道房地产市场到底是怎样的情况。

3、房地产泡沫和短缺并存的困局

       近些年随着房子价格在一定时间内上涨比较快，有人讲房价出现了泡沫，价格超过了居民收入的20倍到30倍，以这样的理论依据判断房子出现了泡沫。很多人没有房子，中国人口很多，城市化还在进行中，城市化进程中很多人需要进城，需要大量房子，房子仍然是短缺的。泡沫和短缺并存，又是一个困局。

       有人作出这样的结论，高房价成为阻碍城市化进程、阻碍经济可持续发展发展和人们谋求幸福生活的严重障碍。这样的结论，自然有它的分析和推理依据。但华远地产总裁任志强却说，中国人要城市化，很多人要进城所以房价要涨。

4、房子是消费品还是投资品的困局

       房价会涨还是会跌，无论是居民还是企业、政府、房地产、银行都在关注这个问题。有人说明年3月份房地产泡沫就要破了，但又有人讲3月份房地产要暴涨，在这个问题的分析里，很多人的分析逻辑是供求关系，有多少需求，有多少供给，拿实际数据说话。但是房子是属于消费品的供求关系还是属于投资品的供求关系，这是非常重要的前提。

       信息顺序到达学说认为，在资本市场，价格的决定机制产生于投资者对投资品现在和未来信息的分析。这种信息到达市场是有顺序的，信息是有成本的，不是每个人都能获得完全的信息，信息往往是不对称的。有的人掌握得快，有的人掌握得慢。掌握得快的可能有信息优势，对价格走势判断会更加准确。

       理念分歧学说认为，相同的信息，不同的投资者会做出不同的判断，因为信息处理能力不一样，这取决于他的学识和聪明程度，取决于和竞争交易者的判断能力。

       这些学说都有它的道理，因为房子的投资品属性造成了一定程度的两极分化。试想一下，如果房子的投资品属性像过去一样自由发展，会发展到什么程度，房价没有最高，只有更高。任由投资品的属性自由发展，就将变成一个爆炸的状态，这时候必然带来社会和经济的大灾难。

二 中国经济与金融体系的结构转型

       中国经济金融结构现在面临着非常重要的转型。改革开放三十年，中国社会经济结构的演变路径大体上，从总的框架来讲，是从计划经济到市场经济。过去是集中统一的计划经济，在集中统一的计划经济下，发现作为社会主义本质制度的计划经济有很大局限，一些物质的最基本需求得不到保障，因此走向了市场经济。在经济发展目标下，三十年来释放生产力，释放创新和创业动力，取得了高速发展。但是它是一种社会主义市场经济，以政府控制和配置资源为基本条件，有很多好处，也有很多观念上的约束，有很多限制没有办法突破。

       到现在为止，很多国家都不承认我们的市场经济地位，现在中国90%的商品都是市场定价为什么人家说我们不是市场经济。他们的观点是，作为市场经济，最基本的制度应该是市场配置资源的制度。

       作为经济发展的资源，土地、资金、人是最基本的三个生产要素，任何的经济活动无非是在土地上从事经济活动，农业时代是这样，工业时代也是如此。不同的是，制造业、服务业对土地的需求和房地产业不同，房地产业就长在地上。

       中国模式最主要的特征体现在三方面，一是土地国有化。法律明确规定土地国有，自己买的房子，七十年以后就不是你的。

       二是政府主导资源配置。到目前为止，企业界的朋友都说税负太重，作为工薪阶层也感觉到税负太重。大家经常看到媒体报道，财政收入增长远快于国民经济增长，蛋糕就一份，财政拿得多了，居民和企业拿得就少了，政府拿了这些资源以后，这种配置资源的方式和市场配置资源的方式的效果是很不同的。

       我经常参加政府部门的项目评审，比如现代服务业创新评审，物流业科技项目的评审，包括粤菜标准化体系建设，但是作为评项目的人，我觉得那些项目，那些钱本身应来自于市场，而不应该由政府发下去，从中央财政到省财政，到市财政，一级一级的下来中间的损耗很大，能否用对很难说。

       还有战略性新兴七大产业，虽然从科技发展，从经济结构调整的角度来讲是有道理的，但是从市场的原则来讲，市场不一定选择这些产业。互联网信息产业的发展不是美国政府鼓吹出来的，而是正常经济优胜劣汰的结果。如果让市场来选择，不如企业、个人少上点税，建设一个更好的金融市场，金融市场里的资金自然会流向生产效率高的部门，这样发展出来的经济才是真正具有竞争力的经济。

       三是政府控制金融体系并掌握“金融剩余”。首先是经济发展了，从政府所承担的配置资源角色来讲，还不够。其次是虽然中国的五大国有银行已经股份制了，已经上市了，但是离真正的股份制还有很多路要走，万里长征才有了第一步，与市场经济的需求还有很大距离。

       按照目前的方式下去，经济发展方式的转变，经济结构的调整，金融体系的转型已经到了迫在眉睫的状态。为什么现在经济发展增长率会下降，过去豪情壮志，想怎么发展就怎么发展，现在最大的问题是创新和创业的动力受到了限制。过去很多人下海，九十年代很多人到南方开办企业，现在中国新开办的企业数不多，企业生存的能力较低，在这样的情况下经济结构亟待转型，由政府配置资源的经济逐渐向市场配置资源的经济进行转型，金融体系要适应这种经济体系转型的需求，发展各种各样的民间金融。现在的民间金融受到了很大约束，虽然说出台了一些政策，但是远远不能满足实际需要。

三  房地产业的演进逻辑

       在中国经济金融不断发展，社会结构出现重大转型的历史过程中，房地产的演进会遵循一个逻辑。以前的演进逻辑无非如是。在1998年前中国实行福利分房制度，房子严重短缺，大家都没有房子住，房子质量很差，没有电梯，没有现在这样能提供完善配套和管理服务的小区。其后随着房地产市场化，社会资本大量涌入，产业迅速发展，居住条件和居住的品质发生了翻天覆地的变化。到十六大的时候，开始提出增加居民财产性收入。然后就是房价过高，出现泡沫，房地产进入调控阶段。

       这几年房地产的调控，房地产除了经济功能，还具有社会功能、政治功能。在去年的广东房地产资信20强颁奖典礼上，我讲了一个题目叫“房地产的经济属性、社会属性和政治属性”，今年看到在海南的房地产论坛上也提到了这样的概念。

       房地产业接下来如何演进？我认为，随着中国经济金融结构的转型，未来5到15年，房地产业将会由一个“社会性”、“政治性”的行业逐渐回归到“经济性”的行业。消费品功能远大于投资品功能，房地产泡沫逐渐被消化，供需双方逐渐走向平衡。这时候房地产业就会走入一个良性发展的轨道。但是里面还有一个不确定性因素，土地制度到底会怎么走，这是一个基本的经济制度或政治制度、社会制度问题。

       有经济学人说，五年之内房价涨不涨，决定权还在政策。现在房价太高，很变态，但是如果支撑房价上涨的不合理因素存在，今天的房价即使是“变态”，五年之内还会更“变态”。这个说法符合中国经济金融结构转型的历史分析和趋势判断。

       尽管出现了一些扭曲的情况，但是我还是看好房地产的发展，因此地产资信的评估与评价是非常有意义的，房地产会从粗放式、爆发式增长，逐渐走向精细化、企业化发展之路。等到有一天中国经济金融结构转型实现之后，就将进入到消费者看你的质量，看你的信用，由消费者完全决定企业成败的时代，那时候资信的意义无疑将更加重要。