资信在房地产金融资源配置中起决定性作用

———四大行联手公布“第十三届（2014年度）广东地产资信20强”

      本刊讯  市场决定资源配置，资信决定市场配置，这已经成为中国房地产业未来调整的必然趋势。

      6月20日，工农中建四大国有商业银行广东省分行联合中央媒体正式公布第十三届广东地产资信20强名单，碧桂园、雅居乐、奥园、珠投等广东全国性大型房企优质代表继续蝉联，方直、力迅首次入选。数据显示，四大行房贷资金85%以上流入“广东地产资信20强”和“深圳地产资信10强”房企，在“总量稳定，结构优化”的方针下，金融机构将日益重视构建与房地产资信企业的合作,收紧非资信房企的信贷投入。

      在整个房地产市场发生深刻变化的大背景下，这是资信房企的通行证，鼓励资信房企注重长期稳定发展，也是欠缺资信房企的墓志铭，金融机构的大门将逐渐关闭。广东地产资信20强评审早在2004年即有一位银行行长提出“有钱不等于有资信”，不单纯以规模大小决定资信实力，企业自认为牛或企业公开对外称自己如何强没有用。而在新的市场形势下，比较稳健综合财务状况较好的房地产企业，规模控制符合自身实力，可能更加被金融机构看重。

      为此而召开的第十三届资信地产金融峰会上，广东资信卓越的房企与金融机构就“新城镇、新合作、新市场”主题坦诚探讨。房地产业尽管目前出现了一些变化，但对于资信度高的房企而言，仍存在发展空间。

      新市场：房地产业发展将迎新黄金十年

      和过去最多一个城市房价下降有所不同，房地产市场首次发生明显变化。但另一方面，大量的刚需和改善性住房需求仍然存在并且强烈；城市化进程也远远没有完成，大量农村人口进入城镇会带来巨大住房需求；未来经济发展依然离不开房地产业。

      国城乡建设经济研究所所长陈淮日前提出观点认为，“中国房地产将迎来下一个全新的黄金十年，这一个十年也是优胜劣汰的十年，楼市分化会加剧。地产不仅是过去十年的政策主导，下一个十年中国楼市的发展仍然是市场的主导。”然而，这个全新十年绝非任何房企都能享受。

      实际上，一个全新的房地产市场正在形成之中。市场上的投资需求也逐步被刚需和改善型住房需求所替代，房价在一定区域一定时间正常反应市场上供需关系引起的变化。最重要的，资源配置进一步向市场所认可的优势企业倾斜是大势所趋。

      可以肯定的是，对于资金密集型的房地产业，这个发展空间留给的几乎肯定是资信房企。也只有资信在房地产业起到决定作用，才能避免上层建筑和经济领域的众多问题，合乎市场公平竞争法则。

      新合作：银行按资信名单构建战略合作

      自2002年，广东四大金融机构每年联合评审“广东地产资信20强”，今年已经是第十三届。其结果呈报有关政府部门和各大机构，成为广东地产金融界乃至全国房地产金融界权威性的资信榜单。

      多家房地产百强企业的沉沦与资信有关，也让金融机构更加重视资信而非简单意义上刷出来的账面业绩。惠州本土企业光耀虽贵为百强但始终未进入“广东地产资信20强”，反倒相对不起眼的惠州另一家房企方直很可能今年首次进入“广东地产资信20强”，其中意味耐人深思。

      在广东地产资信20强名单上，以总资产80亿等数十项量化财务指标作为评审门槛，但又不单纯意义上看重所谓的强和大，重视企业各项基础财务数据和发展情况，重视政府相关部门评价和业主满意度，合作机构的满意度同样被列为重要评价指标，具体囊括近百个评审指标。这使其成为海内外投资机构、金融机构和房地产企业广泛关注的一份权威性评审。

      “规范的管理制度，市场化的发展模式，灵活又不失稳健的调整应变能力，是很多广东地产资信20强房企资信领先的原因。”有关银行评审专家如是说。“我们也非常希望能与广东地产资信20强房企风雨同舟，实现长期稳定健康的发展，能够满足大众自住消费的需要。”

      今年以来，海外融资额度缩减和利率汇率提高，这使得国内主流金融机构认可信赖的房地产企业依然拥有充裕的优势。目前，信托利率主要在15%左右，基金公司高达20%以上，与国内银行给予优质资信房企的授信利率难以相比。按照资信名单，广东资信房企和银行的战略性合作有望使银企双方在新市场竞争中继续保持全国领先优势。

      房企更应重视规模与自身资信实力相符

      很多过去销售不错的房地产企业先后出现财务问题，这足以引起金融机构的警惕，更加重视企业资信度。尤其是一些大发展商，一旦资信丢失，陷入危机后很可能无法自拔。光耀只是一个警示，”百强”称号罩不住。

      据调查，广东也有少数知名房企负债率已超90%，包括一些国企，尽管仍在坚持一贯的对外宣传造势建立品牌知名度，但综合财务状况处于高压风险之中。不停向外发债并不能稳定保证企业未来的长期发展，从趋势看，海外融资额度正在缩减成本正不断提高，最重要的是政策制约和调控变化性大。

      新城镇：广东资信房企调整产业布局

      据统计，新一届“广东地产资信20强”的房企总资产8200亿，近三年平均年销售额90亿元左右，平均资产负债率保持在安全线，仅为70%。和早些时候由深圳四大行公布的“深圳地产资信10强”一道，成为国内房地产业各方面综合实力最强的群体。

      据了解，国家新型城镇化政策出台后，广东资信房企普遍较为关注，更加注重房地产业开发与产业、与人的自住需求相结合。不完全统计显示，新一届广东地产资信20强的房企总土地储备2.5亿平方米，主要集中在人口资源丰富和发展新型经济的地区。未来三年，计划投资总额接近8000亿元。

      从新一届广东地产资信20强的房企销售情况来看，只要价格合适成交回复的很快，一季度在一线城市去化的速度也高达90%以上。

      建好房就有人买，大多房地产企业都赚钱的时代可能一去不返，但是作为房地产业仍是国民经济不可或缺的重要产业之一，城市每个人，每个产业，每项活动都需要房地产业来创造居住、工作、生活和消费的空间。

第十三届（2014年度）广东地产资信20强名单