“第十五届（2016年度）广东地产资信10强”颁奖典礼直播(8)

       刘洪玉：非常荣幸再次参加“广东地产资信20强”的颁奖峰会，也非常高兴刚才那位表演家分享了“安静”的时间，大家现在确实非常需要静下来去思考，也需要去寻找在发展过程中关键的点。“资·信”，我觉得那根羽毛就是资信，当然也可以从不同的角度去解读。

       今天分享的观点是关于“供给侧结构性改革与房地产市场发展”，这个话题还没有确定性的说法，在探索的过程中。现在我们大概主要面临三个问题：一、房地产市场现状特点；二、房地产供给侧结构性改革的任务；三、房地产市场的未来发展。

       房地产投资增速提升空间有限

       从2014年9月30日央行出台的“双降政策”——降准降息，一直到今年3月1日出台的降准降息政策，大概有2年的时间。从去库存的角度，刺激房地产市场的发展，国家出台了一系列的政策，其中最主要的是连续5次降息，以及相关税收政策的调整，限购、限贷管理政策的调整。

       这些政策发挥了很重要的作用，从房地产开发投资的指标可以看出，从2014年开始就处于持续往下降的趋势，到了2015年年底相当于到了最低的水平为1%。今年前5个月投资增速在逐渐回升，最新的统计数据1—5月的投资增速同比增了7%，有人说这个增速是不是有希望再提高一些，或者是从5月份就会往下走，因为4月增速是7.2%，5月份是7%。在座的各位都是参与者，可能也有体会，从目前短期的角度来看，增速向上的空间没有很大。

       从长期角度来看，国家在过去一段时间以来，住宅建设投资占GDP的比重，从1995年已经达到了8%以上，最近几年实际上占比在12%左右的水平。根据国际上的研究，尤其是发达国家经历过的发展经验中，最高峰的住宅投资，应该是占GDP的7%—9%的水平上，而现在我国占到了8%。也就是说，最高水平的住房投资已经持续了20多年的时间，从某种意义上来说，我们现在的投资在政策刺激作用下恢复了增长，或者说增速不断提高。从长期来看，空间还是有限的，不能过大的指望房地产带动经济增长。

       一二线城市出现第三轮房价地价轮番上涨周期

       市场的另外一个特点是市场的销售额和销售面积，出现了爆发式的增长，今年1—5月份销售额同比增长超过了50%，销售面积也超过了30%的增长速度。当然4、5月份的对比，5月份也开始增速放缓，会不会持续放缓呢？这个问题也是大家非常关注的话题。每个城市表现不一样，一线城市交易量已经越来越有限，可以卖的房子比较少，量也会持续下降，很多地方的二手房市场开始崛起。

       房地产市场总体上是同比上涨的趋势，但是在城市间的差异也非常巨大，有的城市同比增速可以达到70%左右。统计上看，深圳市销售价值和量的平均值的同比增长超过了100%，相应指数差不多同比增长了70%。这是非常少见的现象，不仅是在中国，在全球范围内都比较少见。

       三、四线城市市场还处于下降、销售很不活跃的情况。现在不敢笼统地说三、四线城市了，因为游走在一、二线城市周边的三、四线城市还是有比较好的表现。如果是相对独立的三、四线城市或者是二线城市就有放缓的情况。市场分化相对明显，从2006年1月开始，北京房地产价值从100变成了700，深圳是从100到了500，广州相对来说比较温和，从100到了150。

       在这样一个市场活跃的大背景下，房地产开发投资也呈增长状态，开发面积从前两年的负增长到现在的持续增长，房子卖得好了，新建房子就开始增加，开发商大量建房子，就要买地，房子涨价，地价也涨。有专家说房地产业务出现了第三轮房价和地价轮番上涨的周期。前两轮房价地价的上涨，出现地王的现象，基本上是预期房地产市场的价格在未来3—5年的时间里翻番。

       有资信的房地产企业，如果用比较高的价值去获得土地，是不是能够获取信任在未来3—5年内把项目做完，达到自己的目标，现在开始有很多的不同意见。

       房地产市场快速的发展，相对经济上的贡献也非常明显，今年1—4月经济GDP的发展很大一部分是来自于房地产行业。财政部说今年的公共预算收入情况非常好，同比增长了14.4%，商品房销售回暖是主要原因。

       房地产市场回暖引发一系列疑问

       在这样一个大背景下，有专业人士讨论中国经济中很大一部分内容都是房地产分析。大家普遍关心，市场回暖的趋势是否会结束，大涨后会不会有大跌，市场后续的发展对我们的经济稳增长是否能够持续作出贡献？地价的上涨也倍受关注，它的根本原因是什么，是纯粹市场的原因还是其他的原因？高房价带来的社会情绪也受到大家的关注，很多地方开始关心高房价对产业、收入比较低端的人群所带来的影响。目前也有很多的人在呼吁，还是要强化市场调控，尤其是在一线城市。

       这个时候，有专家说要重征房产税，这个时候提出来也可以理解为是“冰火两重天”，在房地产涨得非常快的城市大家又开始抱怨承受不了买房压力，但三、四线城市房地产市场又处于焦灼。

       最近两年以来，政府持续刺激政策目的是去库存，因为供给侧结构性改革的任务中主要是“去产能”、“去库存”、“去杠杆”。为了“去库存”，出现了前面所说一系列跟房地产相关的政策调整，可是对三、四线城市的效果不大，而一、二线城市出现了当初不希望看到的情况。当然结果我们都非常喜欢，但是会带来更多的麻烦。价格的快速上涨所带给市场上的风险也增加了，因此大家一直在探索一个问题，在目前这两年中供给侧结构性改革初期的阶段，房地产实施供给侧结构性改革需要做哪些事情？

       去库存虽有压力但没有想象中严重

       大家仔细看政策的内容，有很多不清楚的地方，所以需要大家持续研究。房地产改革的任务，第一个任务是化解房地产库存。但是这个库存到底是哪个库存呢？大家现在所看到的库存以及市场所公布的库存有好几种：一是竣工了没有卖完的库存；二是已经开工了，拿到预售证了的库存；三是从开发商的角度去看，从销售的角度，一旦开工就列入到库存中。企业说今年我们公司有多少货值，开发商认为一旦开工就可以销售了，尽管没达到可预售的条件，这是企业概念上的库存。当然还有其他的解读，不同类型的库存，显然内涵不一样，对消化库存的紧迫性不完全一样。从房地产行业内部专业人士来看，大家比较多是认可住建部统计的“库存”概念，这个库存概念去库存周期全国平均水平大概是在20个月。

       曾经我们做过一些研究，去库存的去化周期，还有一个吸纳周期，市场上的新开工、价格之间的关系，关系都非常明确。我们可以通过观察市场上的去化周期指导企业的生产和发展。多少是合理的周期，大体上我们发现周期按照理论研究的概念，不能超过一个房屋建造的周期，一般多层房屋建造周期是12个月，那么去化周期就不能超过12个月，如果高层房屋建造周期是18个月，那么去化周期就不能超过18个月。这样不会导致没有房子卖或者是房子卖不出去的问题。

        从这个意义上来说，现在的库存有压力，但是这个压力没有想象中这么严重，主要是存在结构性、区域性的问题。什么是区域性？就是分布在三、四线城市难消化的库存。结构性更多是分布在非住宅的方面的库存。

       通过改革和创新实现特大人群购房需求

       对短期库存，就是现实当中的库存通过住房刺激去消化库存，包括货币化，财政补贴进行调整，这非常有效，而且在过去一年多里证明了非常有效。

       中央更关注库存的概念，我自己理解并不是说帮开发商把房子卖掉，因为开发商有自己的决策，他是一个市场经营，更多是靠市场力量去调节。中央关注的库存是没有建成的库存，这跟未来新型城镇化发展相关。

       城镇的常住人口大概是7000万人，非常住城市人口也就是外来务工人员是2.5亿人，他们住房消费的意愿不强和能力得不到支持，这样会影响发展新型城镇化，也会影响新型城镇化带动更大目标发展的实现。过去我们都寄希望于城镇化带动发展，作用不明显的原因是城镇化发展质量不高，没有实现以人为本的城镇化。

       这跟供给侧结构性改革是关联起来的，因为很多人普遍认为1998年实现住房分配和城镇住房货币化的改革，实现了大量住房的需求，有人将近10年的增改都得益于这个结果。但是特大人群的住房有需求，可是又没有实现需求的机会或者是没有创造非常好的条件，制约了经济的增长。

       因此要去库存就要用供给侧结构性改革的措施，包括住房制度的改革、农村土地使用制度的改革，政策性住房金融的创新。通过一系列的改革来让这些人群住房的需求能够得到实现，他们有了住房的需求，这些房子就有条件把它建设起来，建房的投资过程中带动经济增长，整个大循环就可以完成了。

       我自己所理解的房地产供给侧改革任务的去库存针对的是中长期的去库存，因此广东省也进行了一个计划。

       住房消费形式有“租”和“买”，过去比较多强调销售的市场对于出租市场需求关心得不够。而且租赁住房对售房消费的贡献，一般认为租房的家庭的住房消费比买房家庭的住房消费多。为什么房地产行业看着规模很浩大，但是在经济体中占的份额不像西方国家这么高，其中重要的原因是住房消费租赁市场不发达，我们的租住房消费处于比较低的水平上。

       探索新方式更新改造既有建筑

       房地产市场供给侧改革另外一个任务是既有建筑更新改造和再利用，比如说房屋节能改造、适老化改造、抗震等，尤其是适老化的改造，伴随我国人口老龄化的发展，这方面的需要越来越多。

       但是其中需要解决制度性障碍，我们的房子跟西方国家的房子不一样，我们更多是公寓式的房屋，如果想维修改造这个房子，就必须取得一致，政府有改造的资金，但是担心与业主没有取得一致，这就严重阻碍了更新改造维护维修的投资。

       我们不可能永远无限制地盖新房，未来拆建的模式慢慢变成更新改造的模式，这个过程中也需要大量的投资。再有就是在现有的空间如何把它充分利用起来，如何在现有的空间中给用户提供非常好的服务，这个行当在国际上叫“start a start up”，比如说在哪一个地方设个办公室，空间如何规划、布置、装修，最后让他拎包入住。当然，现在各个地方出现了创客空间，这是服务的最新表现，随着社会的发展，整体结构的调整，过去很多的空间功能已经落后了，需要我们去改造，大量的企业尤其是在一线城市，把一个老的办公楼改造成“城市会客厅”，如果在市中心见朋友，有一起吃饭、聊天等需求，这种更新改造跟之前相比增值了好几倍，这是房地产的增值服务投资。

       不光是办公空间，还有商业设施，商场设施也越来越多有必要重新去探索利用方式。

       城市人不能买农村房农村人就买不起城市房

       供给侧结构性改革有很多的问题要考虑，税制、企业、金融等多方面的维度，以及土地价格贵，这些方式是不可持续的，肯定要思考一个新办法。在建筑工程招投标的时候联合体去做，现在联合体拿地的越来越多，尤其是现在有很多的基金、保险都参与到买地的过程，这个问题就更加复杂了。

       刚才有一位行长说在买地的环节不参与，这个举动是对的，因为充满了风险，他把希望寄托在房价未来3—5年时间的翻倍上涨。

       住房制度的改革在过去“十二五”期间进行了大量工作，在新型城镇化发展过程中，农村问题的改革是现在大家最关心的问题。农村人口涌入城市，他所拥有的资产不值钱，因为他的资产就是拥有农村土地，我们规定不允许城里人去买这些东西，就大大限制了这些资产的价值，一个是城里人想买而不能买，农村的人民到城里买房又要支付很高的费用。

       未来房地产发展空间仍有资信和创新最重要

       对未来市场的看法，中国经济增长确实面临非常大的挑战，从住房需求的角度来看，由于人口的因素，城镇化和家庭的规模随着时间的发展是越来越小，很多国家的人口在减少。我国考虑到了城镇化、人口变化和家庭规模的变化中发现在2020年后，由于家庭的原因所带来的刚性住房需求可能将显著减少。如果要维持住房市场规模要着眼第二住宅、季节性住宅、改善性需求、更新需求以及人口迁移所带来的需求，这些需求都发生了很大的变化。

       这是最近今年全国人居三次大会中的议题，跟中国未来人居发展密切相关，硬件的东西做的非常好，但是软性东西需要大家花更大的大力气去做，建立可持续社区，建设包容性、可支付、适住的住房。

       房地产在经济当中占的比重绝对不是我们自己所算的6%，日本是12%，美国也是12%，我国绝对不是6%的概念，有非常大的空间，只是现在不知道往那个方向走。我们如何把这6%变成12%的占比，目前还不太清楚，还有很多的地方需要努力。再有就是机构投资者也进入到房地产市场，我国按照保监会监管规定，保险公司会将30%的资产配置在房地产领域，所以说我们还有很大的空间，以及房地产投资信托等领域的发展。

       总的来说，我们还有很多的领域，我自己对未来长期的发展持比较大的信心。美国西方国家有100年的历史，我国房地产发展历史比较短，而且我国是一个幅员辽阔的国家，有这个发展空间。但是有一个现象是，如果抱定这一个模式做大做强，想永远生存下去，我觉得比较困难。随着资信日益重要以外，创新也是一根重要的“羽毛”。

       主持人：地产资信评审是为推动建立和谐共赢的地产金融新秩序的一项全国性首创，也是为促进中国房地产业健康发展打造的一个持续性强强合作平台。以“巩固强强合作、挖掘新兴伙伴”为宗旨，15年来共计有55家房企曾入评“资信20强”。

       有请人民网华南中心总经理，评审会秘书长徐静宣布获得“第十五（2016年度）届广东地产资信20强” 称号的房地产企业名单。