当前中国房地产市场形势及未来发展-中地会

中地会专家，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容

金融产品创新——按揭贷款的发展创造了今天我国房地产市场的繁荣。

居民信贷增长是拉动房地产市场最大动力

1998年住房改革时，全国房地产销售仅1.22亿平米，到了2017年，16.9亿平米，增长了14倍；销售额从1998年的2513亿元增长到2017年的13.4万亿元，增长了53倍。

住房市场的快速发展是银行信贷快速增长的结果，推动作用非常大。

1949-2008年，我国广义货币增量为47.5万亿元，2009-2012年短短4年时间达50万亿元，2013-2017年5年时间达到70万亿元。银行信贷增长，1978年总额为191亿元，1998年为11490亿元，到2017年为13.84万亿元。1998年是1978年的60倍，2017年是1978年和1998年的725倍和12倍。

银行按揭和社会融资随之快速增长。特别是在2003年之后，这种情况更是明显。比如社会融资规模余额2002年底14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元，增幅为11.7倍。

这带动了GDP的增长。1978-1997年20年间GDP总量为46.39万亿元；1998-2002年5年间为50.86万亿元，超过了前20年；2003-2012年十年间为308.75万亿元，是之前5年的6倍；2013-2017年5年期间为349.95万亿元，大过前10年。可见，中国GDP经济快速增长主要表现在1998年之后，特别是在2003年房地产市场快速发展之后，尤其是近几年。

住房按揭贷款创造和拉动了需求，把未来的现金流用到现在，创造了需求，推动了房地产市场的快速成长。

中国经济发展离不开房地产市场的支撑作用

我国的未来经济发展离不开房地产市场的发展。房地产市场产生波动，经济就会产生问题。从2003年开始，房地产问题已经得到有关部门的关注，后来希望通过股市发展带动经济，但结果不如人意，期间股市泡沫破灭。

央行在2015年将银行信贷利率降低到历史最低水平；还清贷款后认贷不认房，都算首套房；首套房按揭有七折等优惠，这三个信号鼓励了房地产市场的投资。深圳率先上涨，一年上涨了大约76%。房价快速上涨后，很多购买者支付首付的资金不足，互联网金融发达的深圳于是出现了各种各样的首付贷。深圳变成了以投资为主的市场，然后迅速又传导到上海、南京、合肥、北京。

政策随之再次调整，因城施策。2015年年底到现在，出台房地产有关调控政策200多次，造成一线城市成交收缩，但是没有调整的城市则继续接盘，希望复制一二线热点城市房地产市场的发展轨迹。因此，2015-2017年，房地产销售面积和销售额继续创造历史记录，而2018年到目前虽然增长幅度慢了一点，但是在高基数的情况下并未下降。

调控政策更多使用的是行政性手段和工具，实际上是告诉投资者，发展经济目前还是离不开房地产市场，房地产投资出现问题时，经济增长就会出现压力。2017年，中央重新对房地产市场定位，希望回归住的属性，保障未来房地产市场发展的持续稳定。只有回归到这一属性，未来10年、20年，甚至50年，中国房地产业市场的发展才会有保障，因为我国的需求还是太大了。6、7亿农村人口要进入城市，还有大量市民有住房改善的需求。

新的房地产市场发展模式正在形成

十九大提出建立“多主体供给、多渠道供应、租购并举”的住房制度。深圳房地产发展模式已经变为442模式，对房地产投资有所控制。新的发展模式降低了房地产企业的利润水平。原来的发展模式不可持续。

“租售并举”的典型是德国，德国鼓励企业生产更多的租赁住房，也有税收优惠政策。我们需要政策提供更加廉价的土地。

房地产业发展结构会随着新模式的改变发生重大调整。目前的市场已经向三四线城市转移，甚至到部分县城。但这种情况不会延续太久。最重要的未来置业大军还是农村进城人口的住房需要。

信贷政策和税收政策怎么发展是对未来房地产市场影响最大的两大因素。目前全世界的信贷利息都在提升。税收政策不是指持有的税，而是房地产交易税是否会大幅提升。房地产交易税大幅提升，对房价的影响会立竿见影。目前的房地产交易税基本由地方政府化解掉了，对房价的影响不大。

我国14亿人口提供了巨大的需求量，农村居民进城是必然，我国房地产市场如果能够回到住房消费的市场，房地产业就能够得到持续健康的发展，房地产企业也会面临巨大的发展机遇。

当前中国房地产市场形势及未来发展

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