王仁曾:土地、金融和住房品质等亟待供给侧方面的改革-中地会
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王仁曾:土地、金融和住房品质等亟待供给侧方面的改革

2016-12-08  来源:中地会
华南理工大学经济与贸易学院执行院长、教授、博导  王仁曾
 

       中地会向我们提供了一个很好的平台,进行信息的交流,增强房地产企业的资信,也让银行业的朋友们能够对他们的业务发展,未来的金融业务的创新提供了非常好的信息。
 

       信用对于各行各业都具有非常重要的作用。因为我们已经从传统的农业社会走到了陌生人的社会,信用对经济活动,社会活动的成本降低,运转的流畅起着重要的作用。
 

深圳福田不比纽约曼哈顿差
 

       根据世界银行的统计,1961年左右的时候我们的经济增长曾经出现了负增长,出现了10%。我们现在的经济增长速度从10%下降到6.9%这样的水平,大家都受不了。
 

       大家都讲经济下行,但是实际上我们曾经在60年代的时候出现过大规模的经济下行,直接的就是负增长。而且在七八年前我们有大幅度的经济波动,增长率是大起大落的。这个时代我们能够感受到很多事情。60年代初,邓小平二次上台做了一些调整,然后经历文革的增长率下降,在70年代初又一次上升然后又开始下降,只有到1978年的时候我们的增长率才真正在世界上处于一个比较高的水平。这个比较高的水平是什么样的水平?10%左右的平均增长率。我们以前大家到国外觉得非常的新鲜,非常的好,现在大家想想无论在上海的浦东,还是深圳的福田,我们和香港的中环和纽约的曼哈顿,我们并不觉得有什么差距。在广东尤其广州的,现在很多孩子不再像曾经一样迫切希望出国留学,留学了也要回来,为什么?我们的经济形式发生了改变,达到了发达的水平。这个从数据的研究也可以看得出来。
 

与美国人均收入的差距在减少
 

       1952年时,美国人均的收入水平是2234美元,我们是54美元,美国是我们的43倍。到1978年的时候美国是一万多美元,我们是222美元;2010年时,美国是48358美元,我们是4430。到2015年,美国的人均国民生产总值是55905美元,我们接近是8000美元,我们东部的沿海地区都超过了一万美金。美国和我们之间的倍数差距是一直下降的。这个数据反应的是整个国家的平均水平,西部还有很多经济发展水平比较低的地方。
 

       我国现在处于投资驱动阶段
 

       世界各国的经济成长历史,大体上来讲都经历过四个阶段。第一个阶段叫做要素驱动。你这个国家有要素驱动,有比较优势,你可以卖你的矿产品,出口你的农业产品,按照你的要素进行初级发展。之后积累一定财富以后就有了投资驱动目标。

 

 

       我们中国处于投资驱动的阶段,这是一个很大的进步。因为投资驱动可以带来不是直接的竞争优势,而是比较优势。你没有任何资源,但是你可以形成比较优势。比如说广东很多大理石的企业,包括陶瓷的产业,没有资源,但是为什么有生产出口的能力?实际上是比较优势,是更高级的优势。在这个阶段结束以后将会进入到创新驱动的优势,这个创新驱动主要是科学技术的创新。
 

       当然科学技术的创新带来商业模式的创业。经过了这个阶段以后将会进入到财富驱动的阶段。也就是说一切准备就绪,该满足的都满足了,没有什么愿望,这个时候已经积累的财富就够他生存和发展。人类历史上到现在为止唯一一个出现财富驱动的国家可能就是英国,他们卖英语就可以了,创新驱动这个阶段已经过了。现在美国是处于创新驱动的阶段,而我们的国家可能是在从投资驱动到创新驱动的转化的过程当中。这是一个长期的发展动力。
 

我们需要追寻新的增长动力
 

       经济学家普遍认为,1978年到2000年是通过改革实现经济发展,通过小岗村农民释放蕴藏在最基层的吃饱饭的愿望,从农村到城市逐渐逐渐的释放到民间的活力,释放了民间的创造力。在这个阶段我们的增长是粗放的,环境的问题,资源的约束等等方面的问题已经初步显现。在初步吃饱肚子的情况下,我们追求质量上的进步,我们迎来了非常重要的历史机遇就是WTO,改革开放,广东这样的地方在这个阶段得到了大的发展。

 

 

       到了2013年左右的时候我们发现增长的动力在逐渐失去,尤其是世界金融危机之后,世界经济格局发生了非常大的变化。我们靠开放,通过出口导向经济发展,受到了很大的制约,我们的增长动力出现了失速,增长率开始下降。像一个快速运行的、非常重的列车,我们这么大的国家从9.5左右的经济增长率逐渐往下降。从今年以后,《人民日报》讲L型,这是一个趋势,有的经济学家说得比较严重一点,我们需要追求新的增长动力。我想供给侧改革结构改革不是一个治标的办法,而是一个治本的办法,能够让中国经济增长的速度失速不至于失的太快,不至于跨过中等陷阱之后就降低到太低的程度。

 

需要民营企业在创新上发挥更大作用
 

       中国是大国,我们的增长速度在世界上的横向比较仍然是不低的,而且现在1%的增长速度和20年前1%的速度是完全不一样的概念。欧美发达国家有2%、3%的增长速度就非常高兴了。

 

 

       投资拉动是我们一直以来一个重要的手段,我们中国经济增长的动力很多是来自地方政府,另一个方面来自于民间,来自于企业。民间投资失速,今年上半年的数据,到10月份的数据也是这样,但是在6月份之后国有固定资产投资可能上升得比较多,增长率同比到20%几,这样就对阻止GDP增长速度的下滑起到了大的作用。
 

       民间固定资产的增速为什么会下降,资金都是追求收益,没有好的投资渠道,没有收益率能满足需要,自然就下降了,它是由市场决定的。我们实际上需要由市场决定的投资上升更快一点,或者是有所上升,这才是真正经济复苏的信号。需要民营企业在创新方面,工业方面发挥更大的作用。
 

经济增长动能转换无法短期完成
 

       一直以来,市场配置资源最大的一个问题,就是定价要正确。我们出现的所谓产能过剩的问题,就是因为定价造成的。这样的情况下市场是不能出清的,对民营企业来讲是可以自动出清的,自己承担责任,这是不一样的制度。我们一年多来提出了很多的对策和思路,比如说“大众创新,万众创新”、比如说“互联网+”。
 

       我看了一下中地会《高层决策》上的文章,虽然说互联网、电子商务、技术创新这些东西对于经济增长速度是有一定的贡献,但是短期来讲是不可能有很大贡献的。主要还是靠固定资产投资,我想这是一个经济增长动力转换的一个长期的过程,不可能在短期内就完成。
 

市场引导的创新需要减税降费
 

       从根本上来讲,我们的创新体系正在从,政府引导的创新向市场引导的创新转变,更多的企业愿意往创新上投入。

 

 

       最近一段时间以来企业主导,一定要有一个好的金融市场来进行资源的匹配,竞争的机制,市场化的资金配置可以引导创新走得更好一些。
 

       最近政府正在做一件事情,减税降费,交易成本降不下来,税费降不下来,很多有价值的企业是难以生存的。在未来大企业也可能面临着巨大的生存压力,这些都需要通过减税降费,通过金融市场的完善帮助他们的成长。

 

土地供给制度亟待改革
 

       房地产这么多年来,是中国经济里非常重要的一部分,在投资拉动的情况下,除了基础设施建设之外,它就是最大的一个拉动。
 

       经过好多轮的调控,去年、前年大家觉得房地产行业一直不冷不热的感觉,一二线热点城市房地产价格的上涨从今年开始启动,通常来讲现在大家比较公认的有6点原因。
 

       首先是经济下行,人民币贬值,资产荒普遍存在,这个资产荒不仅是在中国存在,在国外也有。我们城市统计公布在2013年之后严格受限,供给被限制,所以大家讲供给侧改革结构性改革,我觉得土地制度供给侧应该做最大的改革,这样的话房地产市场才会真正回到按市场调整的程度。否则的话,三四线城市土地供给是非常多的,实际上真正需要资源的是一、二线城市,而不是三四线城市需要这么多的土地。
 

房价上涨大部分由投资型需求带动
 

       今年以来的部分地区的房价上涨,可以看到大部分都是投资型的需求,投资型的需求定价机制是看未来的价值,而不是看现在这个房子值多少钱。多种市场主体在进行合作博弈之后,楼市出现了局部过热。

 

 

       还有巨量资金,大家知道全世界范围内都是量化货币宽松的,不光是中国,融资规模远远超过了实体经济的规模好多倍。在物质极大丰富的情况下,基本吃、穿、住、行满足的情况下,其实全球范围内都出现了一个情况,就是去炒买炒卖现有的资产,这是巨量货币被消化的一个渠道。对于货币的稳定起到了一定的作用,但是这样持续下去就增长了金融体系的脆弱性,给金融风险埋下隐患。
 

       还有地王。地王是利益相关方制造出来的,每个居民都希望在自己居住的地方出现地王。
 

房地产业还是需要考虑品质问题
 

       金融体系有一个独特的功能,自己创造一种需求,其实它没有增加社会的实际价值。金融过度创新,实际上金融体系本身出现了供给过程,最后产生的代价是通过经济的其他部门来吸收的。
 

       现在中国经济体系在逐渐市场化,十八届三中全会讲了市场在资源配置当中起决定性的作用,更好的发挥政府的作用。金融体系在房地产行业的定价、对信息的提供、对资源配置上发挥更好的作用,需要不断的改革,真正实现需要比较长的时间。
 

       短期来讲,供给侧结构性改革,可能是一个深层次的资源配置的改革。从房地产角度来讲,我们需要研究怎样走出不同以往的模式,不像以前一样不断的扩建、卖房子。
 

       在国外来讲,一个房子可能是几百年,我们现在盖的这个房子多少年以后是不是就不能用了,我们需要考虑这个问题。房地产业需要未雨绸缪,房地产的品质,我们所使用的时间,当然里面涉及政策性的问题,从总体上如果能够打造千年、五百年永久使用的,可以作为国家的财富、社会的财富,这样的一种房地产开发,应该说是我们未来的目标。

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王仁曾:土地、金融和住房品质等亟待供给侧方面的改革-中地会

王仁曾:土地、金融和住房品质等亟待供给侧方面的改革

2016-12-08 | 来源: 中地会

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华南理工大学经济与贸易学院执行院长、教授、博导  王仁曾
 

       中地会向我们提供了一个很好的平台,进行信息的交流,增强房地产企业的资信,也让银行业的朋友们能够对他们的业务发展,未来的金融业务的创新提供了非常好的信息。
 

       信用对于各行各业都具有非常重要的作用。因为我们已经从传统的农业社会走到了陌生人的社会,信用对经济活动,社会活动的成本降低,运转的流畅起着重要的作用。
 

深圳福田不比纽约曼哈顿差
 

       根据世界银行的统计,1961年左右的时候我们的经济增长曾经出现了负增长,出现了10%。我们现在的经济增长速度从10%下降到6.9%这样的水平,大家都受不了。
 

       大家都讲经济下行,但是实际上我们曾经在60年代的时候出现过大规模的经济下行,直接的就是负增长。而且在七八年前我们有大幅度的经济波动,增长率是大起大落的。这个时代我们能够感受到很多事情。60年代初,邓小平二次上台做了一些调整,然后经历文革的增长率下降,在70年代初又一次上升然后又开始下降,只有到1978年的时候我们的增长率才真正在世界上处于一个比较高的水平。这个比较高的水平是什么样的水平?10%左右的平均增长率。我们以前大家到国外觉得非常的新鲜,非常的好,现在大家想想无论在上海的浦东,还是深圳的福田,我们和香港的中环和纽约的曼哈顿,我们并不觉得有什么差距。在广东尤其广州的,现在很多孩子不再像曾经一样迫切希望出国留学,留学了也要回来,为什么?我们的经济形式发生了改变,达到了发达的水平。这个从数据的研究也可以看得出来。
 

与美国人均收入的差距在减少
 

       1952年时,美国人均的收入水平是2234美元,我们是54美元,美国是我们的43倍。到1978年的时候美国是一万多美元,我们是222美元;2010年时,美国是48358美元,我们是4430。到2015年,美国的人均国民生产总值是55905美元,我们接近是8000美元,我们东部的沿海地区都超过了一万美金。美国和我们之间的倍数差距是一直下降的。这个数据反应的是整个国家的平均水平,西部还有很多经济发展水平比较低的地方。
 

       我国现在处于投资驱动阶段
 

       世界各国的经济成长历史,大体上来讲都经历过四个阶段。第一个阶段叫做要素驱动。你这个国家有要素驱动,有比较优势,你可以卖你的矿产品,出口你的农业产品,按照你的要素进行初级发展。之后积累一定财富以后就有了投资驱动目标。

 

 

       我们中国处于投资驱动的阶段,这是一个很大的进步。因为投资驱动可以带来不是直接的竞争优势,而是比较优势。你没有任何资源,但是你可以形成比较优势。比如说广东很多大理石的企业,包括陶瓷的产业,没有资源,但是为什么有生产出口的能力?实际上是比较优势,是更高级的优势。在这个阶段结束以后将会进入到创新驱动的优势,这个创新驱动主要是科学技术的创新。
 

       当然科学技术的创新带来商业模式的创业。经过了这个阶段以后将会进入到财富驱动的阶段。也就是说一切准备就绪,该满足的都满足了,没有什么愿望,这个时候已经积累的财富就够他生存和发展。人类历史上到现在为止唯一一个出现财富驱动的国家可能就是英国,他们卖英语就可以了,创新驱动这个阶段已经过了。现在美国是处于创新驱动的阶段,而我们的国家可能是在从投资驱动到创新驱动的转化的过程当中。这是一个长期的发展动力。
 

我们需要追寻新的增长动力
 

       经济学家普遍认为,1978年到2000年是通过改革实现经济发展,通过小岗村农民释放蕴藏在最基层的吃饱饭的愿望,从农村到城市逐渐逐渐的释放到民间的活力,释放了民间的创造力。在这个阶段我们的增长是粗放的,环境的问题,资源的约束等等方面的问题已经初步显现。在初步吃饱肚子的情况下,我们追求质量上的进步,我们迎来了非常重要的历史机遇就是WTO,改革开放,广东这样的地方在这个阶段得到了大的发展。

 

 

       到了2013年左右的时候我们发现增长的动力在逐渐失去,尤其是世界金融危机之后,世界经济格局发生了非常大的变化。我们靠开放,通过出口导向经济发展,受到了很大的制约,我们的增长动力出现了失速,增长率开始下降。像一个快速运行的、非常重的列车,我们这么大的国家从9.5左右的经济增长率逐渐往下降。从今年以后,《人民日报》讲L型,这是一个趋势,有的经济学家说得比较严重一点,我们需要追求新的增长动力。我想供给侧改革结构改革不是一个治标的办法,而是一个治本的办法,能够让中国经济增长的速度失速不至于失的太快,不至于跨过中等陷阱之后就降低到太低的程度。

 

需要民营企业在创新上发挥更大作用
 

       中国是大国,我们的增长速度在世界上的横向比较仍然是不低的,而且现在1%的增长速度和20年前1%的速度是完全不一样的概念。欧美发达国家有2%、3%的增长速度就非常高兴了。

 

 

       投资拉动是我们一直以来一个重要的手段,我们中国经济增长的动力很多是来自地方政府,另一个方面来自于民间,来自于企业。民间投资失速,今年上半年的数据,到10月份的数据也是这样,但是在6月份之后国有固定资产投资可能上升得比较多,增长率同比到20%几,这样就对阻止GDP增长速度的下滑起到了大的作用。
 

       民间固定资产的增速为什么会下降,资金都是追求收益,没有好的投资渠道,没有收益率能满足需要,自然就下降了,它是由市场决定的。我们实际上需要由市场决定的投资上升更快一点,或者是有所上升,这才是真正经济复苏的信号。需要民营企业在创新方面,工业方面发挥更大的作用。
 

经济增长动能转换无法短期完成
 

       一直以来,市场配置资源最大的一个问题,就是定价要正确。我们出现的所谓产能过剩的问题,就是因为定价造成的。这样的情况下市场是不能出清的,对民营企业来讲是可以自动出清的,自己承担责任,这是不一样的制度。我们一年多来提出了很多的对策和思路,比如说“大众创新,万众创新”、比如说“互联网+”。
 

       我看了一下中地会《高层决策》上的文章,虽然说互联网、电子商务、技术创新这些东西对于经济增长速度是有一定的贡献,但是短期来讲是不可能有很大贡献的。主要还是靠固定资产投资,我想这是一个经济增长动力转换的一个长期的过程,不可能在短期内就完成。
 

市场引导的创新需要减税降费
 

       从根本上来讲,我们的创新体系正在从,政府引导的创新向市场引导的创新转变,更多的企业愿意往创新上投入。

 

 

       最近一段时间以来企业主导,一定要有一个好的金融市场来进行资源的匹配,竞争的机制,市场化的资金配置可以引导创新走得更好一些。
 

       最近政府正在做一件事情,减税降费,交易成本降不下来,税费降不下来,很多有价值的企业是难以生存的。在未来大企业也可能面临着巨大的生存压力,这些都需要通过减税降费,通过金融市场的完善帮助他们的成长。

 

土地供给制度亟待改革
 

       房地产这么多年来,是中国经济里非常重要的一部分,在投资拉动的情况下,除了基础设施建设之外,它就是最大的一个拉动。
 

       经过好多轮的调控,去年、前年大家觉得房地产行业一直不冷不热的感觉,一二线热点城市房地产价格的上涨从今年开始启动,通常来讲现在大家比较公认的有6点原因。
 

       首先是经济下行,人民币贬值,资产荒普遍存在,这个资产荒不仅是在中国存在,在国外也有。我们城市统计公布在2013年之后严格受限,供给被限制,所以大家讲供给侧改革结构性改革,我觉得土地制度供给侧应该做最大的改革,这样的话房地产市场才会真正回到按市场调整的程度。否则的话,三四线城市土地供给是非常多的,实际上真正需要资源的是一、二线城市,而不是三四线城市需要这么多的土地。
 

房价上涨大部分由投资型需求带动
 

       今年以来的部分地区的房价上涨,可以看到大部分都是投资型的需求,投资型的需求定价机制是看未来的价值,而不是看现在这个房子值多少钱。多种市场主体在进行合作博弈之后,楼市出现了局部过热。

 

 

       还有巨量资金,大家知道全世界范围内都是量化货币宽松的,不光是中国,融资规模远远超过了实体经济的规模好多倍。在物质极大丰富的情况下,基本吃、穿、住、行满足的情况下,其实全球范围内都出现了一个情况,就是去炒买炒卖现有的资产,这是巨量货币被消化的一个渠道。对于货币的稳定起到了一定的作用,但是这样持续下去就增长了金融体系的脆弱性,给金融风险埋下隐患。
 

       还有地王。地王是利益相关方制造出来的,每个居民都希望在自己居住的地方出现地王。
 

房地产业还是需要考虑品质问题
 

       金融体系有一个独特的功能,自己创造一种需求,其实它没有增加社会的实际价值。金融过度创新,实际上金融体系本身出现了供给过程,最后产生的代价是通过经济的其他部门来吸收的。
 

       现在中国经济体系在逐渐市场化,十八届三中全会讲了市场在资源配置当中起决定性的作用,更好的发挥政府的作用。金融体系在房地产行业的定价、对信息的提供、对资源配置上发挥更好的作用,需要不断的改革,真正实现需要比较长的时间。
 

       短期来讲,供给侧结构性改革,可能是一个深层次的资源配置的改革。从房地产角度来讲,我们需要研究怎样走出不同以往的模式,不像以前一样不断的扩建、卖房子。
 

       在国外来讲,一个房子可能是几百年,我们现在盖的这个房子多少年以后是不是就不能用了,我们需要考虑这个问题。房地产业需要未雨绸缪,房地产的品质,我们所使用的时间,当然里面涉及政策性的问题,从总体上如果能够打造千年、五百年永久使用的,可以作为国家的财富、社会的财富,这样的一种房地产开发,应该说是我们未来的目标。

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