卓越张远：为商业地产发展趋势“把脉”

      卓越集团执行总裁张远近日在某论坛发表了“问道商业地产，把脉发展趋势”的演讲，结合卓越的一些经验谈了自己对于商业地产未来趋势的看法。

      商业地产将受益但也会受电商影响

      截止2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。

      面对这样的局势，张远说道：“我们认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，我们看到商业地产也会受到一定的影响。”

      张远简单归纳一下：“我们认为在商业地产发展中存在几个大的问题。第一，投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，我们大量的建了商业综合体。第二，电子商务发展的冲击，购物消费类商业地产运营难度加大。从商业地产这个角度来看，电商应该是一个最大的敌人。但是电商的冲击，商业地产阻挡不住，我们必须要承认它带来的后果，我们必须要做相应的调整。第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。这三大类问题，在商业地产的发展中要共同面对。”

      未来中国商业地产的发展趋势。

      1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，张远说道：“但是我们卓越还是要坚持在中心区和次中心，这是一个大的趋势和卓越选择的错位。”

      2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，张远说：“我们卓越最终就是控制在八二比。”

      3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。

      4、开发策略的科学化。开发商要根据项目所在地的特点，市民消费的特点、城市商业业态的分布特性，充分进行市场调研、规划，针对性地进行商业地产开发，前面的工作一定要做透，一定要做好。

      商业地产企业判断要对应形势

      1、练内功、打基础。地产商面对商业地产的诱惑，要耐得下心。如果没有这方面的特长，或者没有这方面的团队，不要盲目进入，或者已经进入以后，一定要稳住你的团队，要下决心继续深入，提高企业的运作能力，提高商业地产的运作规律，把握未来的商业规划与布局，抓住商业地产的核心方可运营。

      2、建渠道、寻合作。渠道的多少与深浅决定了地产商能够动用企业外部资源的能力，商业地产是需要很多外部资源的，除了金融以外，还需要商业。

      3、重运营、树品牌。商业地产应该做成地产加品牌，品牌优势将是地产商的核心竞争力的重要构成要素。未来商业地产的竞争就是八个字“渠道为王、商品经济”，在整个商业决定胜负的就是你有没有更多的商家渠道，有没有更良好的口碑和良好的品牌。

      4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。

      最后张远总结道：“在市场竞争的浪潮中，商业地产开发商一定要主动适应社会的进步和变革，抓住机遇、迎接挑战，才能取得更快、更好的发展。”