金地凌克：房地产行业不再有爆发式增长

  “2013年，房地产市场困难和机遇并存。”金地集团董事长凌克在接受本报记者专访时表示，在充满挑战的环境中不断寻求突破，将是未来很长一段时间内房地产行业面临的共同主题。

  凌克指出，房地产暴利时代早已远去，房企平均利润率下滑是不可回避的事实，其管理水平、成本控制能力面临严峻考验。

  房地产调控已走到十字路口。调控的思路、方式和模式，已经到了非改不可的地步。他希望，今后政府能通过更市场化的手段，让房地产市场得到更健康的发展。“最终需要政府和开发商确保供给，以避免由于供需矛盾引发的房价过快上涨。”

  展望未来十年，凌克认为市场总体的需求依然很大，中国房地产行业的发展依然值得期待。

  高利润时代早已过去

  “今年房地产市场总体会走稳，且不会有爆发性增长。”凌克表示，国际经济大环境在改善，使中国经济可以维持相对平稳的发展，房地产市场也会走稳；其次，由于政府调控政策的持续，新增购买力也并不明显，市场难以出现爆发性增长。

  已公布的房企中报数据显示，房企在今年上半年虽然销售增速仍然很快，但利润率增长相对较慢。“主要是因为过去几年地产行业发展太快，基数太大，高利润时代早已过去。长期来讲，房企利润增长还是面临很大压力。”凌克说。

  流动性紧张，是横亘在房企面前的一道难题。凌克称，对于房地产市场来讲，已经明显感觉到政府需要收缩流动性的态度，这会在一定程度上抑制市场需求；受国内经济形势不景气的拖累，房地产市场也放缓脚步，“不可太激进”。

  在行业层面，房企回归一线城市的趋势愈发明显，行业集中度不断提高的同时，内部的剧烈分化是不可逆转的趋势，中小房企的日子会越来越难过，开发商在土地市场上的竞争也会更加激烈。

  在一系列调整政策的影响下，房地产行业也正悄然发生着一些变化：开发模式从开发商包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进，开发商角色分化，由开发投资一体变为专业建筑商和专业投资商。

  在此背景下，凌克认为，房企管理水平、成本控制能力必须进一步提高。“未来的房地产市场，是运营、产品、服务和品牌的竞争。”

  此外，提高周转率以及把控产品质量，也是业界当前面临的双重挑战。凌克指出，推行住宅标准化建设是解决之道，同时加强工程管理和成本控制，缩短设计周期。

  金融化转型与城镇化

  在凌克看来，地产金融化转型，或将是房地产行业的破局良方。一面是匮乏的投资渠道，一面是日益旺盛的投资需求，房地产金融是一片蓝海。

  对房地产行业，政府一直秉承常态化调控态度，迫使房企融资模式发生改变：除银行贷款、信托等传统的融资模式，房企也在不断追随资金移动的脚步，开拓海外融资、房地产基金等多元融资渠道。未来，房地产金融，将成为产业链的核心。

  房地产金融在国外已发展得非常成熟。以美国为例，其住宅市场供求已经基本平衡，但是资产管理与买卖仍然火爆，房地产金融规模远远大于房地产开发。凌克十分看好房地产金融的发展，“今后，中国房地产金融会占到相当大的份额”。

  金地旗下的房地产基金平台稳盛投资，目前资产管理规模已达80亿，凌克希望，它在未来5年能达到600亿左右的管理规模。

  发掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值也是必做的功课。凌克认为，可通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平，来拓宽未来的成长空间，即住宅作为传统业务领域，将通过城市布局与产品系列的有机结合，进行规模扩张。

  他认为，在商业地产领域，要探索商业地产与住宅地产形成良好联动，通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平，另一方面，商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。金融业务将进一步拓宽房企的利润来源和融资渠道。

  凌克表示，城镇化也将为房地产业带来机遇，但其核心是妥善解决两亿由农村进入城市的人的城市化的问题，即如何让入城的农民真正转变为市民；对一些中小城市而言，由于产业集聚与政策扶持，发展前景会越来越好，但是部分小城镇会由于竞争的原因日渐萎缩。